Aufrechnung im Wohnungseigentum

Die Möglichkeit der Aufrechnung spielt im Wohnungseigentumsrecht nur eine untergeordnete Rolle, da diese auf wenige Fälle beschränkt und ansonsten wie die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts gegen Zahlungsansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgeschlossen ist. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist auf die Zahlung der Hausgelder dringend angewiesen. Deshalb kann ausschließlich mit anerkannten bzw. rechtskräftig festgestellten Ansprüchen sowie mit solchen, die aus einer sog, "Notgeschäftsführung" resultieren, aufgerechnet werden.

Die grundsätzliche Möglichkeit der Aufrechnung mit einer Forderung gegen die Forderung eines anderen regeln die §§ 387 ff. BGB.

BGH, Urteil v. 14.11.2025, V ZR 190/24: Im Hinblick auf den Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Zahlung der beschlossenen Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen ist das Zurückbehaltungsrecht des Wohnungseigentümers generell ausgeschlossen; das gilt auch dann, wenn das Zurückbehaltungsrecht auf anerkannte oder rechtskräftig zuerkannte Ansprüche gestützt wird (hier: Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung).

LG Frankfurt a. M., Urteil v. 13.9.2018, 2-13 S 92/17: Hat ein Wohnungseigentümer keine Vorauszahlungen auf den Wirtschaftsplan geleistet, stellt eine "negative Abrechnungsspitze" keine Forderung des Wohnungseigentümers dar, gegen den die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Aufrechnung mit Gegenforderungen erklären kann.

LG Frankfurt a. M., Urteil v. 13.8.2018, 2-09 S 85/17: Auch ein ehemaliger Wohnungseigentümer kann gegenüber rückständigen Hausgeldforderungen nur mit Gegenforderungen aus Notgeschäftsführung oder mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen aufrechnen. Dies gilt auch für Gegenfo...