Angebot: Wann ist es notwendig?

1 Leitsatz

Vor einer Beschlussfassung über kostenintensive Erhaltungsmaßnahmen sind mehrere Alternativangebote einzuholen sind. Die Pflicht zur Einholung von Alternativangeboten gilt auch bei Folgeaufträgen.

2 Normenkette

§ 18 Abs. 2 WEG

3 Das Problem

Die Wohnungseigentümer beschließen, in 3 Wohnungen die Fenster zu reparieren. Für die Reparatur soll das Angebot der X-GmbH angenommen werden. Ferner wird beschlossen, die Y-GmbH zu beauftragen, gemäß ihrem Angebot die Grundsielleitungen zu reparieren. Vor der Versammlung hatte der Verwalter für die Erneuerung der Holzfenster 2 Angebote eingeholt und 2 weitere für die Reparatur der Grundsielleitungen. Gegen diese Beschlüsse geht Wohnungseigentümer K vor. Er bemängelt, es habe nicht genügend Angebote gegeben.

4 Die Entscheidung

Die Klage hat Erfolg! Die Wohnungseigentümer hätten bei der Beschlussfassung jeweils das ihnen zustehende Ermessen unterschritten. Sie hätten sich nämlich für ihre Entscheidungen keine ausreichende Tatsachengrundlage verschafft. Die Wohnungseigentümer müssten das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und dürften keine überteuerten Aufträge erteilen. Außerdem müssten sie eine technisch einwandfreie Lösung wählen, die eine dauerhafte Beseitigung vorhandener Mängel und Schäden verspreche. Es habe sich daher quasi als "Gewohnheitsrecht" durchgesetzt, vor dem Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme mehrere Alternativ- oder Konkurrenzangebote einzuholen. Die Anzahl stehe zwar in ihrem Ermessen. Im Fall sei die Einholung von jeweils nur 2 Angeboten aber ermessensfehlerhaft gewesen. Die beklagten Wohnungseigentümer hätten im Rahmen ihrer sekundären Darlegungslast nicht dargetan, welche Maßnahmen der Verwalter rechtzeitig vor der Versammlung ergriffen hatte, um eine ermessensfehlerfreie Entscheidung zu ermöglichen. Dem stehe nicht entgegen, dass es sich bei der Reparatu...