Amtsniederlegung (WEMoG)

Unabhängig von der Abberufung seitens der Wohnungseigentümer kann es auch zu einer Amtsniederlegung des Verwalters oder eines Mitglieds des Verwaltungsbeirats auf eigene Initiative kommen. Die Amtsniederlegung ist zwar grundsätzlich nicht auf das Vorliegen eines wichtigen Grunds beschränkt, bei unberechtigter Amtsniederlegung droht jedoch eine Schadensersatzpflicht gegenüber der Gemeinschaft.

Die Amtsniederlegung durch den Verwalter ist gesetzlich nicht geregelt, aber allgemein anerkannt.

LG Karlsruhe, Urteil v. 11.12.2012, 11 S 231/11: Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann jederzeit und ohne besonderen Grund die Niederlegung seines Amtes durch formfreie, einseitige und empfangsbedürftige Willenserklärung gegenüber der Gemeinschaft erklären. Bei sogenannter Passivvertretung werden Willenserklärungen, die gegenüber der Gemeinschaft abzugeben sind, bereits dann wirksam, wenn sie einem Mitglied der Gemeinschaft zugehen.

1. Amtsniederlegung zur "Unzeit"

   Auch wenn die Amtsniederlegung durch den Verwalter nicht auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt ist, sollte der Verwalter sich hüten, sein Amt zu einem Zeitpunkt niederzulegen, in dem wichtige Verwaltungsaufgaben anstehen. Sollte den Wohnungseigentümern hierdurch ein Nachteil entstehen, ist der Verwalter schadensersatzpflichtig.

2. Allein die Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund bedeutet nicht automatisch auch die sofortige Amtsniederlegung durch den Verwalter

   Nach der herrschenden "Trennungstheorie" ist grundsätzlich zwischen den organschaftlichen Akten der Bestellung und Abberufung sowie der Amtsniederlegung des Verwalters und auf der anderen Seite der schuldrechtlichen Komponenten wie Abschluss und Kündigung des Verwaltervertrags zu unterscheiden. Zwar wird in aller Regel beides beabsichtigt sein, auch wenn nur eines erklärt wird. Dennoch sollte mit der Amtsniederlegung stets auch die Vertragskündigung und umgekehrt erklärt werden.

3. Die Erklärung der Amtsniederlegung muss nicht allen Wohnungseigentümern zugehen

   Die Amtsniederlegung ist gegenüber dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats – in seiner Funktion als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter – zu erklären oder demjenigen Wohnungseigentümer, der zum Vertreter der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter bestellt ist. Ist in der Eigentümergemeinschaft ein Beirat und auch keiner der Wohnungseigentümer zum Vertreter der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter bestellt und wird die Amtsniederlegung etwa in einer Eigentümerversammlung erklärt, führt sie auch dann zur Beendigung des Verwalteramts, wenn nicht sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer auf der Wohnungseigentümerversammlung anwesend waren. Denn die Amtsniederlegung muss nicht allen Wohnungseigentümern gegenüber erklärt werden.

4. Bei berechtigter Amtsniederlegung Schadensersatzansprüche geltend machen

   In vielen Fällen versäumen es Verwalter, die ihr Amt aus wichtigem Grund berechtigt niedergelegt haben, Schadensersatzansprüche gegen die Gemeinschaft geltend zu machen. Bei einer Amtsniederlegung aus wichtigem Grund kann der Verwalter jedenfalls seine restlichen Honoraransprüche geltend machen.

Amtsniederlegung

Schriftliche Mitteilung ratsam

Will der Verwalter sein Amt niederlegen, sollte er nicht zuletzt aus Gründen der Rechtssicherheit die Wohnungseigentümer hierüber durch Rundschreiben in Kenntnis setzen.