Allgemeine kaufmännische Grundlagen (ZertVerwV) / 3 Abgrenzung: WEG-Verwaltung und Unternehmensbuchhaltung

3.1 Die WEG-Verwaltung

Im Gegensatz zur Unternehmensbuchhaltung, deren Vorschriften im HGB und den Steuergesetzen gesetzlich verankert sind und die eine doppelte Buchführung verlangt (siehe oben Kap. C.I.2.1), enthält das WEG keine konkreten Vorgaben zur Buchführung der zu verwaltenden Wohnungseigentümergemeinschaften (= Objektverwaltung). Wesentliche Grundlagen einer ordnungsmäßigen Verwaltung sind in § 19 Abs. 2 WEG geregelt, ein Mindestmaß an "buchhalterischen Aufgaben" lässt sich aus § 28 WEG ableiten.

Die Rechtsprechung stellt dazu seit Jahren klar, dass die Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Form einer Gegenüberstellung aller tatsächlich in der jeweiligen Wirtschaftsperiode getätigten Ausgaben und aller erzielten Einnahmen zu erstellen ist.

Die Jahresabrechnung ist nach Auffassung der Rechtsprechung gerade keine Bilanz mit Gewinn- und Verlustrechnung und bilanzmäßige Darstellungen haben in ihr nichts zu suchen (siehe Kap. C.II.2.4.3).^[2] Daran hat auch das WEMoG nichts geändert. In seiner Begründung zu § 28 Abs. 2 Satz 2 führt der Gesetzgeber aus: "Der Verwalter hat dafür eine Jahresabrechnung aufzustellen. (...) Darüber hinaus muss die Jahresabrechnung die Einnahmen und Ausgaben enthalten."^[3]

WEG: "einfache Buchhaltung"

Die Buchhaltung für die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften wird als "einfache Buchhaltung" bezeichnet und stellt eine Art Nebenbuchhaltung in der Immobilienverwaltungsgesellschaft dar. D. h. je Kalenderjahr^[4] werden nur die tatsächl...