Haufe.de Shop
Service & Support
Sie verwenden eine veraltete Browser-Version. Dies kann unter Umständen zu Einschränkungen in der Funktion sowie Darstellung führen. Daher empfehlen wir Ihnen, einen aktuellen Browser wie z.B. Microsoft Edge zu verwenden.
Personal
Steuern
Finance
Immobilien
Controlling
Themen
Öffentlicher Dienst
Recht
Arbeitsschutz
Sozialwesen
Sustainability
Haufe.de
Shop
Service & Support
Newsletter
Kontakt & Feedback
Login

Personal Steuern Finance Immobilien Controlling Öffentlicher Dienst Recht Arbeitsschutz Sozialwesen
Immobilien
Controlling
Öffentlicher Dienst
Recht
Arbeitsschutz
Sozialwesen
Sustainability
Themen

Absenkungsbeschluss muss angekündigt werden!

Dr. Oliver Elzer
Sie haben bereits ein Haufe Produkt? Hier anmelden

1 Leitsatz

Ein Beschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG muss mit der Tagesordnung angekündigt werden.

2 Normenkette

§§ 18, 23 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG

3 Das Problem

Die Verwaltung beraumt eine "Präsenzversammlung mit freiwilliger Online-Teilnahme – Hybrid" an. Unter TOP 6 weist sie unter der Überschrift "Reparaturen/Instandsetzungen/Anschaffungen" darauf hin, das neue WEG habe den "Umlaufbeschluss vereinfacht". Die Wohnungseigentümer könnten "nunmehr beschließen, dass über einen bestimmten Gegenstand ein Umlaufbeschluss gefasst" werde. Eine Bezeichnung oder Information, zu welcher konkreten baulichen Maßnahme oder zu welchem Themenkomplex ein Umlaufbeschluss erfolgen soll, wird in der Einladung allerdings nicht erwähnt (es ist nur ein Lückentext allgemeiner Art abgedruckt).

Auf der Versammlung fassen die Wohnungseigentümer ausweislich der Niederschrift zu TOP 6 folgenden Beschluss: "Die Wohnungseigentümer beschließen, die Installation eines Inliners im Schornstein nach Einholung von 2 Angeboten nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG ohne Eigentümerversammlung mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen im schriftlichen Umlaufverfahren durchzuführen. ..."

Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor. Er behauptet, der Beschluss-Vorschlag sei in der protokollierten Form überhaupt nicht zur Abstimmung gestellt worden. Er habe an der Versammlung "per Zoom" teilgenommen. Die technische Qualität habe erhebliche Mängel gehabt. Erst nach Wiedereinwahl aller Teilnehmer, nach ca. 10 Minuten, sei der Verwalter verständlich gewesen. Während der Versammlung sei kein Dokument (Agenda oder Beschlusstext oder Beschlussergebnis) geteilt worden. Für die Online-Teilnehmer sei nicht ersichtlich gewesen, wann überhaupt abgestimmt worden und was als Zustimmung, Ablehnung oder Enthaltung gewertet worden sei. Zudem sei der Beschluss nicht ordnungsmäßig angekündigt worden. Die Tagesordnung habe keinen Hinweis auf eine Baumaßnahme enthalten.

4 Die Entscheidung

Die Anfechtungsklage hat Erfolg! Das AG ist der Ansicht, der Beschluss widerspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Die Verwaltung habe den Beschlussgegenstand bei der Einberufung nicht bezeichnet. Eine Bezeichnung oder Information, zu welcher konkreten baulichen Maßnahme oder zu welchem Themenkomplex ein Umlaufbeschluss erfolgen solle, sei in der Einladung nicht erwähnt worden. Die Bezeichnung des TOP 6 in der Einladung sei damit nicht geeignet gewesen, dem Informationsinteresse der Wohnungseigentümer zu genügen. Die Tagesordnung habe keinen Hinweis auf eine Baumaßnahme enthalten. Die Beschlussfassung über die Durchführung eines Umlaufverfahrens müsse jedoch auch den Erfordernissen über eine ordnungsmäßige Beschlussfassung gerecht werden. Dazu gehöre insbesondere eine ordnungsmäßige Ankündigung einer derartigen Beschlussfassung gem. § 23 Abs. 2 WEG. Die Wohnungseigentümer seien im Fall vollkommen uninformiert und unvorbereitet zu der Beschlussfassung über die Durchführung eines Umlaufverfahrens hinsichtlich des Einbaus eines Inliners gebracht worden.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um einen sog. Absenkungsbeschluss. Die Wohnungseigentümer wollten sich damit die Möglichkeit schaffen, mit einem Beschluss außerhalb der Versammlung eine bauliche Veränderung zu gestatten. Noch gibt es diesen zweiten Beschluss nicht – was das AG ggf. nicht erkennt –, jedenfalls nicht problematisiert.

Absenkungsbeschlüsse

Die Wohnungseigentümer können seit dem 1.12.2020 gem. § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG beschließen, dass bei einem Beschluss außerhalb der Versammlung für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.

Es handelt sich bei diesem Beschluss um keinen Geschäftsordnungsbeschluss, sondern um eine einmalige Öffnungsklausel in Bezug auf die erforderliche Stimmenmehrheit ("Absenkungsbeschluss"). Ohne einen solchen Beschluss, bleibt es bei den Anforderungen des § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG. Der Beschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG ist in einer Versammlung oder – theoretisch – außerhalb der Versammlung zu fassen. Er bedarf nach § 25 Abs. 1 WEG der Mehrheit der abgegebenen Stimmen, wenn er in einer Versammlung gefasst wird (wird er außerhalb der Versammlung gefasst, müssen hingegen alle Wohnungseigentümer zustimmen, § 23 Abs. 1 Satz 1 WEG).

Ein Absenkungsbeschluss muss nach h. M., die das AG nicht sieht oder sehen will, bei der Einberufung nicht gem. § 23 Abs. 2 WEG bereits "bezeichnet" (= angekündigt) werden (siehe nur Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, 1. Aufl. 2021, Kap. 8 Rn. 33; BeckOK WEG/Bartholome, 46. Ed. 1.10.2021, WEG § 23 Rn. 102). Notwendig, aber ausreichend ist also, dass der Gegenstand, auf den der Beschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG abzielt, bereits auf der Tagesordnung stand, und dass über ihn in der Versammlung eigentlich beschlossen werden sollte (Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl. 2021, § 23 Rn. 106). Diese Sichtweise ist allerdings noch streitig. Denn Schultzky in Jennißen, WEG, 7. Aufl. 2021, § 23 Rn. 150 meint, auch der Beschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG müsse nach § 23 Abs. 2 WEG angekündigt werden. Hierbei dürfte es sich um...

Dieser Inhalt ist unter anderem im VerwalterPraxis Gold enthalten. Sie wollen mehr?

Jetzt kostenlos 4 Wochen testen

Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen


Meistgelesene Beiträge
  • Grenzabstand für Bäume, Sträucher und Hecken / 4 Wie groß sind die Grenzabstände?
    5.740
  • Abfall, Müll und Verwahrlosung im Nachbarrecht
    800
  • Grenzabstand für Bäume, Sträucher und Hecken / 4.6 Niedersachsen
    631
  • Grenzabstand für Bäume, Sträucher und Hecken / 4.1 Baden-Württemberg
    476
  • Gerüche aus der Nachbarschaft / 2.7 Rauchen auf dem Balkon
    408
  • Grenzabstand für Bäume, Sträucher und Hecken / 4.12 Schleswig-Holstein
    343
  • Geh- und Fahrrecht
    285
  • Grenzabstand für Bäume, Sträucher und Hecken / 4.5 Hessen
    240
  • Wärmepumpen / 6.2 Absetzbare Kosten bei der Einkommenssteuer für Gebäudesanierung
    240
  • Grenzabstand für Bäume, Sträucher und Hecken / 4.8 Rheinland-Pfalz
    198
  • Grenzabstand für Bäume, Sträucher und Hecken / 8 Die Ausschlussfrist für den Beseitigungs- und Rückschnittsanspruch
    171
  • Grenzabstand für Bäume, Sträucher und Hecken
    162
  • Betretungsrechte im Nachbarrecht
    160
  • Abfall, Müll und Verwahrlosung im Nachbarrecht / 1 Lagerung von Müll/Abfall auf dem Nachbargrundstück
    133
  • Schlichtungsverfahren bei Nachbarstreitigkeiten
    125
  • Grenzabstand für Bäume, Sträucher und Hecken / 4.13 Thüringen
    112
  • Grenzabstand für Bäume, Sträucher und Hecken / 4.4 Brandenburg
    94
  • Mietrecht (ZertVerwV) / 3.2 Kündigung aus wichtigem Grund
    93
  • Grunddienstbarkeit / 8.2.2 Verjährung
    80
  • Gebäudeeinsturz und herabfallende Gebäudeteile (Verkehrssicherung)
    70
Weitere Inhalte finden Sie u.a. in folgendem Produkt VerwalterPraxis Gold
Top-Themen
Downloads
Zum Haufe Shop

Produktempfehlung


Zum Thema Immobilien
Beschlussfassung ohne Versammlung: Der Absenkungsbeschluss
Der VerwalterBrief 3/2025
Bild: Haufe Online Redaktion

Der Verwalter-Brief März unter anderem mit dem Thema "Beschlussfassung ohne Versammlung: Der Absenkungsbeschluss"


Energiebilanz verbessern: Energetischer Sanierungsfahrplan
Energetischer Sanierungsfahrplan für Wohngebäude
Bild: Haufe Shop

Das Buch erläutert das optimale Vorgehen bei einer umfassenden Gebäudesanierung und der Umstellung auf alternative Energien. Darüber hinaus zeigt es, welche staatlichen Förderungen es gibt. So steigern Sie den Wert der Immobilie und senken die Betriebskosten.


Absenkungsbeschluss muss an... / 3 Das Problem
Absenkungsbeschluss muss an... / 3 Das Problem

Die Verwaltung beraumt eine "Präsenzversammlung mit freiwilliger Online-Teilnahme – Hybrid" an. Unter TOP 6 weist sie unter der Überschrift "Reparaturen/Instandsetzungen/Anschaffungen" darauf hin, das neue WEG habe den "Umlaufbeschluss vereinfacht". Die ...

4 Wochen testen


Newsletter Immobilien
Bild: Haufe Online Redaktion
Newsletter ImmobilienVerwaltung

Aktuelle Informationen aus dem Bereich Immobilienverwaltung frei Haus - abonnieren Sie unseren Newsletter:

  • Rechtsprechung
  • Miet- und Wohnungseigentumsrecht
  • energetische Sanierung
Pflichtfeld: Bitte geben Sie eine gültige E-Mail Adresse ein.
Sie müssen den AGB zustimmen
Haufe Fachmagazine
Zum Immobilien Archiv
Themensuche A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U V W X Y Z #
Haufe Group
L'Immo-Podcast: Alle Folgen
Haufe Onlinetraining
Haufe HR-Software
Haufe Digitale Personalakte
Haufe Akademie
rudolf.ai - Haufe meets AI
Weiterführende Links
RSS
Newsletter
FAQ
Mediadaten
Presse
Editorial Code of Conduct
Redaktionsrichtlinie zum KI-Einsatz
Netiquette
Sitemap
Buchautor:in werden bei Haufe
Kontakt

Kontakt & Feedback
AGB

Compliance
Datenschutz
Impressum
Haufe Immobilien Shop
Immobilien Lösungen
Immobilien-Verwaltung Produkte
Wohnungswirtschaft Lösungen
Private Vermietung Produkte
Alle Immobilien Produkte
 

    Weitere Produkte zum Thema:

    × Profitieren Sie von personalisierten Inhalten, Angeboten und Services!

    Unser Ziel ist es, Ihnen eine auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittene Website anzubieten. Um Ihnen relevante und nützliche Inhalte, Angebote und Services präsentieren zu können, benötigen wir Ihre Einwilligung zur Nutzung Ihrer Daten. Wir nutzen den Service eines Drittanbieters, um Ihre Aktivitäten auf unserer Website zu analysieren.

    Mit Ihrer Einwilligung profitieren Sie von einem personalisierten Website-Erlebnis und Zugang zu spannenden Inhalten, die Sie informieren, inspirieren und bei Ihrer täglichen Arbeit unterstützen.

    Wir respektieren Ihre Privatsphäre und schützen Ihre Daten. Sie können sich jederzeit darüber informieren, welche Daten wir erheben und wie wir sie verwenden. Sie können Ihre Einwilligung jederzeit widerrufen. Passen Sie Ihre Präferenzen dafür in den Cookie-Einstellungen an.

    Mehr Informationen Nein, Danke Akzeptieren