1 Leitsatz
Ist nicht vereinbart, bis wann der Verwalter den Entwurf der Abrechnung vorlegen muss, hängt es von den Umständen ab, wann diese vorliegen muss.
2 Normenkette
WEG § 21 Abs. 4, § 28 Abs. 3, Abs. 5
3 Sachverhalt
Wohnungseigentümer K klagt gegen Verwalter B auf Stellung und Versendung der Abrechnung bis zum 15.5. des jeweiligen Folgejahres, hilfsweise bis zum 30.6. des Folgejahres. Er müsse seine Einkommenssteuererklärung bis zum 31.5. des Folgejahres abgeben. Da die Abrechnung bis zu diesem Zeitpunkt nicht vorgelegen habe, habe er seine Steuererklärung bislang nur unvollständig abgeben können und die Angaben zu seinen Einkünften und aus Vermietung und Verpachtung nachreichen müssen. Insoweit verlangt K Schadensersatz.
4 Entscheidung
Die Klage hat keinen Erfolg. K habe aus § 21 Abs. 4 WEG keinen Anspruch auf die künftige Erstellung der Abrechnung bis zum 15.5. bzw. 30.6. des Folgejahres. Eine Frist für Vorlage der Abrechnung sei im Gesetz nicht vorgesehen. Die Wohnungseigentümer hätten auch keine Fälligkeit vereinbart. Aus den danach maßgeblichen Umständen (§ 271 BGB) ergebe sich, dass der Verwalter für die Erstellung der Abrechnung 3 bis 6 Monate Zeit habe. Allerdings dürfte es auch zulässig sein, bis zum 30.9. des Folgejahres die Abrechnung zu erstellen. Welche Frist im Einzelfall zugestanden werden könne, hänge vom Umfang und der Schwierigkeit der konkreten Abrechnung ab. Dabei sei zu berücksichtigen, dass der Verwalter auf die erforderliche Zuarbeit von Dritten für die Verteilung von verbrauchsabhängigen Kosten, wie z. B. Heiz- und Warmwasserkosten, angewiesen sei. Solange diese Zuarbeit noch ausstehe, könne keine Fälligkeit eintreten.
Hinweis
Im Kern geht es um die Frage, wann der Verwalter seinen Entwurf für die Abrechnung vorlegen muss. Hier gilt: Die Wohnungseigentümer können unter sich vereinbaren, wohl auch beschließen, wann der Entwurf einer Abrechnung vorzulegen ist. Der Verwalter ist an diese Bestimmungen jeweils ohne Weiteres gebunden (a. A. ohne Darstellung und Diskussion der ganz h. M., Jennißen, ZWE 2018, S. 18, 20).
Ferner können die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und der Verwalter im Verwaltervertrag eine Abgabefrist vereinbaren (eine Bestimmung der Wohnungseigentümer können sie dabei nicht abbedingen: diese Bestimmung wäre weiterhin vorrangig).
Fehlt es an solchen Regelungen, ist in das Gesetz zu sehen. Das WEG regelt aber nicht, wann die Abrechnung im Entwurf vorliegen muss. § 28 Abs. 3 WEG fordert lediglich, dass der Verwalter "nach Ablauf des Kalenderjahres" abzurechnen hat. Diese Formulierung wird häufig dahingehend verstanden, dass der Entwurf innerhalb einer angemessenen Frist von 3 bis 6 Monaten, einer Frist von 3 bis 4 Monaten, "in den ersten Monaten" nach Ablauf des Kalenderjahres vorliegen oder bis spätestens 30.6. des Folgejahres vorliegen muss.
Andere verweisen auf § 264 HGB. Danach haben große Kapitalgesellschaften den Jahresabschluss in den ersten 3 und kleine in den ersten 6 Monaten aufzustellen.
Noch andere Stimmen sehen, wie ich selbst, die Lösung in der Anwendung des § 271 Abs. 1 BGB. Ist eine Zeit für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen, so kann die Abrechnung danach "sofort" verlangt werden. Zu fragen ist also, ob den "Umständen" eine Leistungszeit zu entnehmen ist. Aus den Steuergesetzen und dem Mietrecht folgen jedenfalls keine Umstände. Aus dem WEG lässt sich hingegen der "Umstand" entnehmen, dass die Abrechnung Grundlage für die Prognosen des Wirtschaftsplans ist. Da dieser am besten vor dem Jahr beschlossen wird, in dem er gelten soll (das ist streitig), sollte z. B. die Abrechnung für das Jahr 2019 im Jahr 2020 liegen, und zwar nicht nach dem Beschluss über den Wirtschaftsplan 2021. Dieser Beschluss kann allerdings auch – nach Ermessen der Wohnungseigentümer und des Verwalters – im Herbst oder Winter 2020 gefasst werden. Notwendig, aber auch ausreichend, wäre daher eine Vorlage am 31.12.
Hinweis: Praktisches Vorgehen
Der sorgfältige Verwalter lässt sein Verhalten durch die h. M. bestimmen – auch wenn diese falsch ist – oder folgt der "strengsten" Auffassung. Jedenfalls in einem Fall, in dem – wie hier – die h. M. zu einem recht frühen Termin kommt, sollte sich der Verwalter daran orientieren. Es ist daher dem Verwalter zurzeit anzuraten, die Abrechnung bis zum 30.6. vorzulegen.
5 Link zur Entscheidung
LG Dresden, Urteil v. 5.7.2019, 2 S 101/19