Abnahme von Wohnungseigentum / 3.7.3 Rechtsfolgen

Alexander C. Blankenstein

Egal, ob die Zustandsfeststellung gemeinsam oder einseitig durch den Auftragnehmer erfolgt ist, ihre Rechtswirkungen sind in beiden Fällen gleich: Entsprechend ihrem Zweck soll die Zustandsfeststellung den Unternehmer davor schützen, für Mängel einstehen zu müssen, die nicht aus seiner Sphäre stammen. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf offenkundige Mängel, die unschwer lokalisiert werden können.

Sind etwa offenkundige Mängel in der Zustandsfeststellung nicht aufgeführt, wird zulasten des Bestellers vermutet, dass diese aus seiner Sphäre stammen. Diese Vermutung kann der Besteller erschüttern. Dies kann er erfolgreich stets dann, wenn der Mangel seiner Art nach nicht vom Besteller verursacht sein kann.

Praxis-Beispiel

Mangel nicht vom Besteller verursacht

Vom Besteller können niemals Mängel verursacht sein, die ihre Ursache in der Bauausführung selbst haben. Dies ist insbesondere etwa bei Materialmängeln der Fall oder wenn in der Bauausführung von den Plänen abgewichen wurde.

Offenkundiger Mangel

Die Vermutungswirkung bezieht sich nur auf offenkundige Mängel. Offenkundig ist ein Mangel nach den Vorstellungen des Gesetzgebers dann, wenn er bei der Zustandsfeststellung "ohne Weiteres hätte entdeckt werden müssen".^{^[1]} Maßgeblich soll es hier auch auf die Fachkunde des Bestellers ankommen.

Achtung

Möglichkeit der Entdeckung maßgeblich!

Mit Blick auf das Merkmal der Offenkundigkeit ist zu beachten, dass der Gesetzgeber nicht auf die Erkennbarkeit des Mangels abstellt, sondern auf die Möglichkeit seiner Entdeckung. Hieraus folgt, dass nicht lediglich eine oberflächliche Besichtigung von Sonder- bzw. Gemeinschaftseigentum zu erfolgen hat, sondern eine eingehende Begutachtung und Prüfung des Werks. Letztlich ist dies auch Sinn und Zweck der Zustandsfeststellung: Der Zustand soll mö...

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