Abnahme von Wohnungseigentum / 3.4 Vorbehaltlose Abnahme

Gemäß § 640 Abs. 3 BGB verliert der Besteller seine Mängelrechte nach § 634 Nr. 1 bis 3 BGB, wenn er ein mangelhaftes Werk rechtsgeschäftlich abnimmt, obwohl er den Mangel kennt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn er sich seine Rechte wegen des Mangels bei der Abnahme vorbehält. Von großer praktischer Bedeutung ist diese Vorschrift nicht, da es in aller Regel bereits an der Kenntnis der Mangelhaftigkeit seitens des Auftraggebers fehlen wird.

Ein Rechtsverlust tritt unter folgenden Voraussetzungen ein:

1. Kenntnis von Mängeln

   Der Besteller muss zum Zeitpunkt der Abnahme positive Kenntnis von einem oder mehreren Mängeln haben. Insoweit reicht es nicht aus, dass der Mangel erkennbar gewesen wäre oder dieser dem Besteller sogar hätte auffallen müssen. Erforderlich ist vielmehr die positive Kenntnis des Mangels. Fahrlässigkeit – auch grobe – reicht nicht aus.^[1] Darüber hinaus genügt es auch nicht, wenn der Auftraggeber das äußere Erscheinungsbild des Mangels wahrgenommen, also beispielsweise eine Schieflage des Eingangspodests erkannt hat. Er muss vielmehr zusätzlich auch noch um die sich hieraus ergebende Fehlerhaftigkeit des Werks gewusst und somit eine entsprechende Bewertung vorgenommen haben.

   In diesem Zusammenhang ist insbesondere zu berücksichtigen, dass der Auftragnehmer die Darlegungs- und Beweislast für die Kenntnis des Bestellers von dem Mangel trägt. Der Beweis wird ihm allenfalls im Ausnahmefall dann gelingen, wenn der Auftraggeber bei der Abnahme ausdrücklich einen bestimmten Zustand als Mangel ansieht und dennoch erklärt, er nehme das Werk vollständig und vorbehaltlos ab.

2. Kein Mangelvorbehalt

   Wie bereits ausgeführt, muss der Besteller in positiver Kenntnis eines Mangels sein und dennoch die Abnahme vorbehaltslos erklären. Im Übrigen ist der Vorbehalt bei der Abnahme zu...