Abmahnung im Mietrecht / 4 Abmahnung ist vor Kündigung entbehrlich

Alexander C. Blankenstein

Auch bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB gilt der Grundsatz: Vor der Kündigung die Abmahnung. Diesen Grundsatz durchbricht allerdings das Gesetz in § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB selbst: Hiernach ist eine Abmahnung nicht erforderlich, wenn

eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
der Mieter mit der Mietzahlung für 2 aufeinanderfolgende Monate oder über einen längeren Zeitraum mit der Miete in Höhe von 2 Monatsmieten in Verzug ist. § 569 Abs. 2a BGB regelt Entsprechendes, wenn der Mieter mit der Leistung der Kaution in Verzug ist.

4.1 Offensichtliche Erfolglosigkeit

Eine Abmahnung ist immer dann entbehrlich, wenn sie keinen Erfolg haben wird, weil mehr oder weniger feststeht, dass der Mieter sein Verhalten nicht ändern wird. Lehnt es der Mieter also ausdrücklich oder eindeutig – auch durch schlüssiges Verhalten – ernsthaft und endgültig ab, eine noch andauernde Pflichtverletzung einzustellen oder künftig zu unterlassen, bedarf es vor der Kündigung keiner Abmahnung.^{^[1]}

Geistig verwirrter Mieter

Die Abmahnung eines geistig verwirrten Mieters wird kaum Erfolg haben, da der Mieter aufgrund seines psychischen Zustands nicht in der Lage ist, sein Verhalten nach der Abmahnung zu ändern, so er überhaupt den Inhalt der Abmahnung versteht.

Anschaffung eines Kampfhunds

Trotz des mietvertraglich vereinbarten Hundehaltungsverbots schafft sich der Mieter einen Pitbull an. Hierauf vom Vermieter angesprochen äußert er, dieses Tier würde er niemals abschaffen, vielmehr zu seinem effektiven Schutz abrichten. Eine Abmahnung ist hier überflüssig, da der Mieter deutlich zum Ausdruck gebracht hat, die Vertragsverletzung nicht unterbinden zu wollen.

[1] BGH, Urteil v. 18.11.19...

Jetzt kostenlos 4 Wochen testen

Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen