1. Versicherung des Bauwerks
Rz. 61
Regelungen über die Versicherung des Bauwerks liegen im beiderseitigen Interesse des Grundstückseigentümers und Erbbauberechtigten. Nach § 2 Nr. 2 ErbbauRG gehören entsprechende Vereinbarungen zum dinglichen Inhalt des Erbbaurechts. Vorgesehen werden kann nicht nur die Pflicht des Erbbauberechtigten, das Bauwerk zu versichern, beispielsweise gegen Feuer-, Sturm-, Heizöl-, Wasserschäden und Glasbruch, und die Versicherung während der ganzen Laufzeit des Erbbaurechts aufrechtzuerhalten, sondern auch eine Bestimmung darüber, wem die Versicherungskosten zur Last fallen. Die Bestimmung in § 2 Nr. 2 ErbbauRG bezieht sich auf Sachversicherungen, nicht Personenversicherungen. Üblicherweise trägt der Erbbauberechtigte die Versicherungskosten, weil ein Bauwerk betroffen ist, dessen Nutzung allein ihm obliegt. Dies entspricht dem Regelungsgehalt des § 23 ErbbauRG, der von der üblichen Konstellation ausgeht, dass Versicherer und Grundstückseigentümer nicht identisch sind.
Rz. 62
Nicht ausgeschlossen ist damit eine abweichende Regelung, die die Prämienzahlung dem Grundstückseigentümer zuweist, möglicherweise auch nur partiell. In der Praxis tritt eine solche Vertragsgestaltung kaum in Erscheinung.
Falls der Erbbauberechtigte gegen die Versicherungsverpflichtung verstößt, ist der Grundstückseigentümer im Erbbaurechtsvertrag zu ermächtigen, selbst für die Versicherung auf Kosten des Erbbauberechtigten zu sorgen.
Große Bedeutung kommt überdies einer Vereinbarung zu, die den Erbbauberechtigten verpflichtet, eine Haftpflichtversicherung abzuschließen. Strittig ist, ob eine solche Verpflichtung im Rahmen des § 2 Nr. 2 ErbbauRG vereinbart werden kann, was die überwiegende Meinung verneint, weil es sich nicht um eine Versicherung des Bauwerks, nicht um eine Sachversicherung, sondern um eine Versicherung des Erbbauberechtigten handelt. In der Folge nimmt die Vertragspraxis häufig Abstand davon, eine Haftpflichtversicherungspflicht zum dinglichen Inhalt des Erbbaurechts zu erklären. Unbenommen bleibt die Möglichkeit einer schuldrechtlichen Vereinbarung. Schuldrechtliche Regelungen des Erbbaurechtsvertrages kann und darf das Grundbuchamt nicht prüfen.
Rz. 63
Daneben besteht Gestaltungsraum über den näheren Inhalt des Versicherungsvertrags, etwa über:
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Versicherung nach Neuwert oder Zeitwert |
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den Nutznießer des Entschädigungsanspruchs gegen den Versicherer |
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oder die Verwendung der Versicherungssumme. |
Zulässigerweise kann der Erbbaurechtsvertrag eine Nachversicherungspflicht auf Verlangen des Grundstückseigentümers vorsehen, sofern dieser eine Erhöhung der Versicherung für erforderlich erachtet.
Im Rahmen der vertraglichen Bestimmungen über die Versicherung des Bauwerks kann weiterhin eine Nachweispflicht des Erbbauberechtigten statuiert werden. Der Erbbauberechtigte steht dann in der Pflicht, dem Grundstückseigentümer den Nachweis über die erfolgte Zahlung der Versicherungsprämien zu erbringen. Der Grundstückseigentümer kann auch den Nachweis darüber verlangen, dass die Versicherungen noch bestehen.
Rz. 64
Formulierungsbeispiel Versicherung des Bauwerks
Der Erbbauberechtigte ist verpflichtet, die auf dem Erbbaugrundstück befindlichen Bauwerke zum frühestmöglichen Zeitpunkt mit dem vollen Wert gegen Brand-, Sturm-, evtl. Heizöl-, Leitungswasser- sowie Elementarschäden in Form einer Neuwertversicherung auf eigene Kosten zu versichern und versichert zu halten. Der Erbbauberechtigte verpflichtet sich dazu, die Versicherungsprämien pünktlich und vollständig zu bezahlen. Falls der Grundstückseigentümer eine Erhöhung der Versicherung für erforderlich erachtet, ist der Erbbauberechtigte zur Nachversicherung verpflichtet. Darüber hinaus ist der Erbbauberechtigte schuldrechtlich verpflichtet, eine Gebäude- bzw. Grundbesitzerhaftpflicht einschließlich Gewässerversicherung mit ausreichender Deckungssumme abzuschließen.
Die Versicherungen sind während der ganzen Laufzeit des Erbbaurechts aufrecht zu erhalten.
Auf Verlangen des Grundstückseigentümers ist diesem der Nachweis zu erbringen, dass die Versicherungen abgeschlossen wurden und unverändert bestehen. Gleiches gilt für eine Nachversicherung, die der Grundstückseigentümer für erforderlich erachtet.
Kommt der Erbbauberechtigte trotz schriftlicher Mahnung der oben beschriebenen Versicherungspflicht nicht oder nur ungenügend nach, ist der Grundstückseigentümer berechtigt, selbst für die Versicherungen auf Kosten des Erbbauberechtigten zu sorgen.
Bei Eintritt des Versicherungsfalles ist der Erbbauberechtigte verpflichtet, die Bauwerke innerhalb von … Jahren in vorherigen Umfang wiederaufzubauen. Dabei sind die Versicherungs- sowie sonstigen Entschädigungsleistungen in vollem Umfang zur Wiederherstellung der Bauwerke zu verwenden.
Der Erbbauberechtigte ist auch dann zum Wiederaufbau verpflichtet, sollten die Zerstörungen nicht durch Versicherungs- oder Ersatzleistungen gedeckt sein. Eine Ausnahme gilt nur für den Fall, dass der...