§ 3 Großaufteilung (reines Wohnungseigentum) / 1. Besonderheiten Neubau

Rz. 63

Kaum ein Neubau wird heute noch nach Maßgabe der ursprünglichen Planung realisiert. Die Ersterwerber wünschen häufig interne Grundrissänderungen, Änderungen des äußeren Zuschnitts der Wohnung oder es ergibt sich aus bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Gründen die Notwendigkeit der Änderung einer Planung. Um vor Erteilung der endgültigen Baugenehmigung Veräußerungen zu ermöglichen, bedarf es i.d.R. zur Wahrung der sachen- und schuldrechtlichen Bestimmtheit einer beurkundeten Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung nebst vorläufigen Aufteilungsplänen. Zwar ist grundsätzlich auch vorher bei ausreichender Individualisierung eine Beurkundung möglich. Die Ausgestaltung der Gemeinschaftsordnung kann dem billigem Ermessen des Verkäufers gem. § 315 BGB überlassen werden.^[50] Damit ist jedoch erhebliches späteres Streitpotential verbunden.^[51] Auch wenn sich die dingliche Teilung noch erheblich verändern kann, sollten die Details der Gemeinschaftsordnung soweit wie möglich vor Veräußerung der ersten Einheit festliegen. Jede Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung für einen Neubau bedürfen daher einer gewissen Flexibilität. Umfassende Änderungsvollmachten sind unentbehrlich (vgl. unten Rdn 66). Ferner sollte darauf geachtet werden, dass ausreichend Spielraum für die nachträgliche Bildung von Sondernutzungsrechten, für (weitere) Stellplätze im Sondereigentum oder die Erstreckung von Sondereigentum auf Freiflächen besteht (Muster vgl. unten § 5 Rdn 1 ff.). Insbesondere bei Großanlagen und/oder gemischt genutzten Anlagen ist bei der Konzeption der ursprünglichen Teilung darauf zu achten, dass einerseits die berechtigten Bestandsinteressen der Erwerber und andererseits die notwendige Zukunftsoffenheit gewährleistet sind.