§ 18 Grundstücksrecht / VIII. Ausgestaltung des Nießbrauchs

Rz. 57

Die übliche Ausgestaltung eines Nießbrauchsrechts in notariellen Schenkungsverträgen ändert dieses gesetzliche Leitbild in der Mehrheit der Fälle ab. Insbesondere aus steuerlichen Gründen empfiehlt es sich, das Nießbrauchsrecht atypisch auszugestalten. Der Nießbrauchsberechtige sollte demzufolge auch alle außergewöhnlichen Lasten tragen, damit die Aufwendungen steuermindernd bei demjenigen berücksichtigt werden können, der auch die Einkünfte aus dem Objekt erzielt. Etwas anderes gilt, wenn der Nießbrauch der Sicherung des Einkommens des Schenkenden dienen soll und zu erwarten ist, dass die Einkünfte aus der Immobilie die Belastungen nur unwesentlich übersteigen.

Wenn hingegen der Eigentümer entsprechend der gesetzlichen Regelungen im BGB zur Tragung der außergewöhnlichen Aufwendungen verpflichtet wäre, könnten diese steuerlich nicht berücksichtigt werden, weil er den nießbrauchbelasteten Gegenstand zur Erzielung von Einkünften nicht nutzt und daher ein Abzug als Werbungskosten nicht in Betracht kommt. Für den Fall der Schenkung eines Grundstücks von Eltern auf Kinder unter Nießbrauchsvorbehalt ist aber zu beachten, dass sich die steuerlichen Ausgangssituationen im Laufe der Zeit ändern. Es ist deshalb zu prüfen, ob der Nießbrauchberechtigte (im Alter) absehbar in der Lage ist, die außergewöhnlichen Aufwendungen des Objektes zu tragen, weil diese die laufenden Erträge möglicherweise übersteigen können. Eine solche Regelung wäre dann nicht sachgerecht, wenn die Erträge des Objektes den Lebensunterhalt des Nießbrauchsberechtigten sicherstellen sollen.

Die Möglichkeit des Nießbrauchsberechtigten, das Objekt mit einem Darlehen zu belasten, wozu er auch die Befugnis vertraglich erhalten muss, genügt in diesem Falle nicht, weil auch die Rückzahlung des Darlehens sicherges...