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Grundstücksverkauf: Schadensersatzzahlungen keine Werbungskosten bei den Einkünften aus VuV

Schadensersatzzahlungen sowie Rechts- und Beratungskosten, die im Zusammenhang mit dem Verkauf eines zuvor vermieteten Grundstücks entstehen, können als Veräußerungskosten nur den Veräußerungsgewinn reduzieren. Ein Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung scheidet dagegen aus.

Hintergrund

Die Kläger hatten mit einem Arzt einen langfristigen Mietvertrag über dessen Praxisräume abgeschlossen. Der Mietvertrag sah eine sehr günstige Miete vor und konnte von den Klägern nicht gekündigt werden. Daher kamen sie bewusst ihren Darlehensverpflichtungen gegenüber einer Bank nicht nach, weshalb das Objekt zwangsversteigert wurde. Aufgrund der Zwangsversteigerung hatte der neue Erwerber – ein Strohmann der Kläger – ein Sonderkündigungsrecht von dem er Gebrauch machte. Im Anschluss kauften die Kläger das Grundstück zurück und vermieteten es zu einem deutlich höheren Mietzins. Die Ehefrau des zwischenzeitlich verstorbenen ursprünglichen Mieters erhielt von einem Zivilgericht Schadenersatz zugesprochen, da aufgrund des beendeten Mietverhältnisses die Praxis ihres Mannes nur zu einem deutlich niedrigeren Wert veräußert werden konnte. Die Kläger deklarierten diese Schadensersatzzahlungen sowie damit zusammenhängende Rechts- und Beratungskosten als Werbungskosten. Nach Auffassung der Finanzverwaltung war allerdings der Verkauf des Mietobjekts im Rahmen der Zwangsversteigerung das den Schadensersatz verursachende Ereignis. Daher wurde ein Werbungskostenabzug abgelehnt. Hiergegen richtet sich die Klage.

Entscheidung:

Das Gericht wies die Klage als unbegründet ab. Die Kläger wurden zur Schadensersatzzahlung verurteilt, da sie ihre Verpflichtung zur Gebrauchsüberlassung durch die bewusste Herbeiführung der Zwangsversteigerung unmöglich gemacht haben. Damit standen die Schadensersatzzahlungen und die damit zusammenhängenden Rechts- und Beratungskosten in einem Veranlassungszusammenhang mit der Veräußerung der Immobilie. Die Schadensersatzzahlungen seien nicht durch das angestrebte Mietverhältnis mit deutlich besseren Konditionen veranlasst. Zu der anschließenden Vermietung besteht kein ausreichender wirtschaftlicher Zusammenhang, da nach der Zwangsversteigerung neben einer weiteren Vermietung auch über einen Verkauf der Immobilie verhandelt wurde.

(FG Köln, Urteil v. 24.11.2010, 4 K 3951/07)

Praxishinweis

Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig; ein Revisionsverfahren ist vor dem BFH anhängig (BFH IX R 21/11). Es bleibt abzuwarten, ob auch der BFH hinsichtlich der Schadensersatzzahlungen eine größere Nähe zur Veräußerung als zum anschließenden Mietverhältnis sieht.

 

 

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