| Sonderabschreibung

Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus

Es soll eine zeitlich befristete Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau geschaffen werden.
Bild: Michael Bamberger

Die Bundesregierung hat am 3.2.2016 den Gesetzentwurf zur Einführung einer steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus gebilligt. Es soll eine zeitlich befristete Sonderabschreibung geschaffen werden, um neue Mietwohnungen im unteren und mittleren Preissegment zu schaffen. 

Es sollen nur Objekte in ausgewiesenen Fördergebieten begünstigt werden. In das förderfähige Gebiet sollen einbezogen werden

  • ausgewiesene Gebiete, die an die Mietenstufen IV bis VI des Wohngelds anknüpfen (Anlage zu § 1 Absatz 3 der Wohngeldverordnung); das heißt, Gemeinden mit Mietenstufen IV bis VI, deren Mietenniveau um mindestens 5 % oberhalb des Bundesdurchschnitts liegt, sollen zum Fördergebiet gehören,
  • Gebiete mit Mietpreisbremse (auf Grund des § 556d BGB) und
  • Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze (auf Grund des § 558 Absatz 2 Satz 2 und 3 BGB).  

Die in dem neuen § 7b EStG vorgesehene Sonderabschreibung soll wie folgt ausgestaltet werden:

Begünstige Vorgänge

  • Anschaffung neuer Gebäude,
  • Anschaffung neuer Eigentumswohnungen,
  • Anschaffung von im Teileigentum stehenden Räumen oder anderen Gebäudeteilen, die selbstständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind (Gebäude), bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung,
  • Herstellung neuer Gebäude,

wenn die Gebäude mindestens 10 Jahre nach der Anschaffung oder Herstellung der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen.

Begünstige Objekte

  • Bauantrag (Bauanzeige) nach dem 31.12.2015 und vor dem 1.1.2019,
  • nur Objekte, deren Herstellungskosten 3.000 EUR je Quadratmeter nicht überschreiten. 

Umfang der Sonderabschreibung

im Jahr der Anschaffung oder Herstellung10 %
im Folgejahr10 %
im dritten Jahr 9 %

der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, maximal von 2.000 EUR je Quadratmeter.

Die Sonderabschreibung wird (zusätzlich) zur normalen Abschreibung gewährt.

Beispiel:

Ein Steuerpflichtiger stellt ein Mietwohngebäude mit 4 Wohnungen her. Die Wohnfläche beträgt insgesamt 320 m². Die Herstellungskosten betragen 896.000 EUR: 320 m² = 2.800 EUR/m². Das Objekt ist damit begünstigt.

Die Sonderabschreibung beträgt

2.000 EUR x 320 = 640.000 EUR x 10 % =

           64.000 EUR

Die lineare Abschreibung beträgt

896.000 EUR x 2 % =

            17.920 EUR
Abschreibung insgesamt =            81.920 EUR

Zeitliche Begrenzung der Sonderabschreibung

Die Sonderabschreibung wird insgesamt für 3 Jahre gewährt und kann letztmalig im Jahr 2022 beansprucht werden. Wer die Voraussetzungen für die Sonderabschreibung erstmals im Jahr 2021 geltend machen kann, verliert die Sonderabschreibung von 9% für das dritte Jahr (2023). Im Jahr 2022 ist also Schluss, auch wenn der 3-jährige Abschreibungszeitraum noch nicht abgelaufen ist.

Probleme, die sich bei der Inanspruchnahme der Sonderabschreibung ergeben können

  • Die begünstigten Flächen müssen mindestens 10 Jahre für die entgeltliche Vermietung zu Wohnzwecken dienen. Bei einer Nutzungsänderung wird die Sonderabschreibung rückgängig gemacht.
  • Bei knapper Kalkulation kann der Grenzwert von 3.000 EUR je m² schnell überschritten werden. Die Sonderabschreibung wird dann nicht gewährt.
  • Beim Kauf einer neuen Immobilie muss darauf geachtet werden, dass der Kaufpreis für das Gebäude nicht mehr als 3.000 EUR je m² beträgt. Im Kaufvertrag sollten daher der Kaufpreis für den Grund und Boden und das Gebäude unbedingt getrennt ausgewiesen werden.
  • Bei einem Verkauf vor Ablauf von 10 Jahren findet die „Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte“ statt. Der Veräußerungsgewinn wird hierbei wie folgt ermittelt:
Veräußerungserlös (./. Veräußerungskosten)
./. Differenz aus Anschaffungs-/oder Herstellungskosten und der inzwischen beanspruchten Abschreibung
= Veräußerungsgewinn (zu versteuern)

Konsequenz: Die vorzeitige Veräußerung kann also sehr teuer werden.

Fazit:

Wie die endgültige Regelung im Detail aussehen wird, lässt sich zurzeit noch nicht sagen. Sollte der Entwurf des neuen § 7b EStG Gesetz werden, muss zunächst die EU zustimmen. Es wird also noch einige Zeit dauern, bis Rechtssicherheit besteht. Tritt das Gesetz in Kraft, dann sind alle Voraussetzungen sorgfältig zu prüfen, damit aus der Investition keine Fehlinvestition wird.

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