Küting/Weber, Handbuch der ... / ee) Immobilien-Teilamortisationserlass
 

Rn. 139

Stand: EL 18 – ET: 12/2013

Am 23.12.1991 schließlich nahm das BMF (1991) Stellung zur pers. Zurechnung eines Leasinggegenstands in dem noch regelungsfreien Bereich der Immobilien-Teilamortisationsverträge. Der zeitliche Abstand zu den in relativ kurzer Zeitspanne erschienenen Erlassen aus den 1970iger Jahren gründet auf der Anwendung des Teilamortisationserlasses für Mobilien auch bei Immobilien als Leasingobjekten (vgl. Helmschrott, H. 1997, S. 85, m. w. N.).

 

Rn. 140

Stand: EL 18 – ET: 12/2013

Der Anwendungsbereich des Erlasses erstreckt sich auf Verträge, deren Kündigung bei beidseitiger Erfüllung während der vereinbarten Grundmietzeit nur aus wichtigen Gründen möglich ist und die dem Leasinggeber durch die Leasingraten nur eine teilw. Amortisation der AHK zzgl. aller Neben- und Finanzierungskosten garantieren (vgl. BMF 1991, Rn. 2). Bei solchen Verträgen richtet sich die Zuordnung des Grund und Bodens nach der Zurechnung des Gebäudes (vgl. BMF 1991, Rn. 18). Für Gebäude sieht der Erlass grds. eine Zurechnung beim Leasinggeber vor (vgl. BMF 1991, Rn. 6). Im Fall des Spezialleasings sieht der Erlass in Übereinstimmung mit den übrigen Leasingerlassen eine Zurechnung des Gebäudes zum Leasingnehmer vor (vgl. BMF 1991, Rn. 7).

Bei Teilamortisationsverträgen mit Kaufoption ist ein Bauwerk dem Leasingnehmer zuzurechnen, wenn entweder die Grundmietzeit 90 v. H. der betriebsgewöhnlichen ND des Gebäudes überschreitet oder eine günstige Kaufoption vorliegt. I. S. d. Immobilien-Teilamortisationserlasses liegt eine günstige Kaufoption vor, wenn der Kaufpreis niedriger ist als der unter Berücksichtigung der AfA nach § 7 Abs. 4 EStG zum Ausübungszeitpunkt ermittelte RBW des Gebäudes (vgl. BMF 1991, Rn. 8). Im Gegensatz zu den früheren Erlassen verzichtet das BMF hier auf die Festlegung der 40-v. H.-Zurechnungsuntergrenze, bei der ein verdeckter Ratenkauf vermutet wird. Für die Annahme entspr. Nebenabreden besteht bei Teilamortisationsverträgen mit kurzer Grundmietzeit jedoch regelmäßig kein Raum (vgl. Helmschrott, H. 1997, S. 86; Ullrich 1998, § 21, Rn. 32).

Bei Vereinbarung einer Mietverlängerungsoption erfolgt die Zurechnung des Gebäudes zum Leasingnehmer, falls die Grundmietzeit des Vertrags 90 v. H. der betriebsgewöhnlichen ND des Bauwerks überschreitet oder die Höhe der Anschlussmiete weniger als 75 v. H. des für ein nach Art, Lage und Ausstattung vergleichbares Grundstück üblichen Mietzinses beträgt (vgl. BMF 1991, Rn. 10).

 

Rn. 141

Stand: EL 18 – ET: 12/2013

Darüber hinaus geht die Finanzverwaltung auf die Zurechnungsproblematik bei zugrunde liegenden Vertragstypen im Zusammenhang mit Gebäuden ein, die neben einer Kauf- oder Mietverlängerungsoption weitere Verpflichtungen für den Leasingnehmer enthalten (vgl. BMF 1991, Rn. 11ff.). Trotz der Einhaltung der o. g. Kriterien ist danach der Leasingnehmer immer dann als wirtschaftlicher Eigentümer eines Gebäudes zu qualifizieren, wenn er vertraglich an die Einhaltung einer der folgenden Verpflichtungen gebunden ist:

(1) Er trägt das Risiko des (teilw.) zufälligen Untergangs des Leasingobjekts.
(2) Er ist auch in Fällen der nicht durch ihn zu vertretenden Zerstörung des Bauwerks zur Wiedererrichtung oder zur Entrichtung der noch ausstehenden Leasingraten verpflichtet.
(3) Trotz einer dauerhaften, nicht von ihm zu vertretenden Nutzungseinschränkung des Gebäudes ist er zur Zahlung der vereinbarten Leasingraten verpflichtet.
(4) Er hat im Fall einer von ihm nicht zu vertretenden, vorzeitigen Vertragsauflösung dem Leasinggeber die nicht gedeckten Kosten – evtl. zzgl. einer Verwaltungskostenpauschale – zu erstatten.
(5) Der Leasinggeber wird von ihm von jeglichen Ansprüchen Dritter das Leasingobjekt betr. freigestellt, es sei denn, dass der Anspruch vom Leasingnehmer verursacht worden ist.
(6) Er ist zivilrechtl. Eigentümer des Grundstücks, auf dem der Leasinggeber auf Basis eines von ihm gewährten Erbbaurechts ein Gebäude errichtet. Falls der Erbbaurechtsvertrag den Leasingnehmer unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten zwingt, den Leasinggegenstand am Ende der Grundmietzeit zu erwerben, erfolgt die Zuordnung zum Leasingnehmer.

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