3.1 Gesetzliche Grundlagen
Grundlage für das Wohnungseigentumsrecht bildet das "Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht", kurz Wohnungseigentumsgesetz (WEG)[1], welches zuletzt in 2007 maßgeblichen Änderungen unterworfen war.[2] An der Grundstruktur des Wohnungseigentumsrechts hat sich indes auch durch diese Novelle nichts geändert. Allerdings wurden die Kompetenzen der verschiedenen Organe einer Wohnungseigentumsgemeinschaft neu geordnet. Vor allem wurden die Aufgaben und Kompetenzen des Verwalters erweitert.[3] So hat dieser jetzt insbesondere eine Sammlung der Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen betreffend die Gemeinschaft zu erstellen, die von den Eigentümern eingesehen werden darf.[4] Zudem bestehen erweiterte Möglichkeiten, Eigentümer zu einem regelkonformen Verhalten zu bewegen, also insbesondere Sanktionen gegen nicht zahlungswillige Eigentümer in die Wege zu leiten.[5]
Das WEG regelt die wesentlichen Aspekte des Verhältnisses der Wohnungseigentümer untereinander. Gem. § 10 Abs. 1 WEG gelten ergänzend – sofern das WEG keine Regelung trifft – die Vorschriften des BGB über Gemeinschaften (§§ 741 ff., 1008 ff. BGB).
3.2 Wesentliche Inhalte des WEG
Eine Wohnungseigentumsgemeinschaft kann gem. § 2 WEG begründet werden durch die Teilung eines Gebäudes[1]oder durch die Einräumung von Sondereigentum.[2] Bei der Teilung geben die Eigentümer eines Gebäudes in der sog. Teilungserklärung eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt ab, dass das Eigentum an einem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt werden soll. Hierbei muss der Anteil des Sondereigentums der einzelnen Eigentümer bestimmt werden. Alternativ kann vertraglich ein Sondereigentum eingeräumt werden. In beiden Fällen wird für jeden Miteigentumsanteil ein gesondertes Grundbuchblatt angelegt.[3] Kein Wohnungseigentümer kann hierbei die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen.[4] Diese Regelung kann grundsätzlich nicht abgedungen werden.[5]
Aufgrund der Teilungserklärung bilden die Eigentümer eine Gemeinschaft, der insbesondere die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt. Hierbei handelt es sich um die Gebäudebestandteile, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Dies sind vor allem die Außenmauern sowie das Treppenhaus usw. Hinsichtlich der Nutzung vor allem dieses Gemeinschaftseigentums können sich in der Teilungserklärung ausführliche Regelungen finden.
Teilungserklärung
Jeder potenzielle Erwerber von Miteigentumsanteilen sollte deshalb zwingend Einblick in die Teilungserklärung nehmen, um sich von den Besonderheiten der jeweiligen Teilungserklärung Kenntnis zu verschaffen. So kann dort nämlich insbesondere auch eine Veräußerungsbeschränkung fixiert sein (Zustimmungsvorbehalt).[6]
Grundsätzlich kann jeder mit seinem Sondereigentum verfahren, wie er möchte.[7] Allerdings können sich auch hier Nutzungsbeschränkungen aus der Teilungserklärung oder den §§ 14 und 15 WEG ergeben. Diese Bestimmungen sollen das Zusammenleben der Wohnungseigentümer in gedeihlicher Weise regeln, sind aber in der Praxis eine Quelle vielfacher Rechtsstreitigkeiten. Dies gilt vor allem für § 14 Nr. 1 WEG, der regelt, dass die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten sind, aber auch genutzt werden dürfen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.
Für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gibt es zwei Organe. Dies ist zum einen die Gemeinschaft der Eigentümer, die vor allem die Grundlagen der gemeinschaftlichen Verwaltung beschließt.[8] Die Versammlung der Eigentümer wird durch den Verwalter einberufen und geleitet. Dieser Verwalter, der von den Eigentümern bestellt wird, ist berechtigt und verpflichtet, die Beschlüsse der Eigentümer durchzuführen und für die Durchführung einer Hausordnung zu sorgen, hat die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zu veranlassen und gemeinschaftliche Gelder zu verwalten.[9] Der Hausverwalter ist damit der Vertreter der Eigentümergemeinschaft in den laufenden Verfahren. Darüber hinaus hat der Verwalter einen Wirtschaftsplan aufzustellen und nach dem Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung der vereinnahmten und verausgabten Beträge vorzunehmen.[10] Als ein fakultatives drittes Organ kann ein Verwaltungsbeirat von den Wohnungseigentümern gebildet werden, der aus drei Eigentümern besteht[11] und den Verwalter bei der Durchführung seiner Ausgaben unterstützt.[12]
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