VGA bei nicht kostendeckender Vermietung eines Einfamilienhauses an den ...

Dr. Peter Brandis

Leitsatz

1. Ein ordentlicher und gewissenhafter Geschäftsleiter einer Kapitalgesellschaft wird nur dann bereit sein, die laufenden Aufwendungen für den Ankauf, den Ausbau und die Unterhaltung eines Einfamilienhauses zu (privaten) Wohnzwecken – also im privaten Interesse – eines Gesellschafters der Kapitalgesellschaft zu tragen, wenn der Gesellschaft diese Aufwendungen in voller Höhe erstattet werden und sie zudem einen angemessenen Gewinnaufschlag erhält (Bestätigung des Senatsurteils vom 17.11.2004, I R 56/03, BFHE 208, 519). Eine Vermietung zu marktüblichen, aber nicht kostendeckenden Bedingungen würde er (ausnahmsweise) in Betracht ziehen, wenn er bezogen auf den jeweils zu beurteilenden Veranlagungszeitraum bereits von der Erzielbarkeit einer angemessenen Rendite ausgehen kann.

2. Die vorgenannten Erwägungen gelten nicht nur für besonders aufwändig ausgestattete Einfamilienhäuser.

Normenkette

§ 8 Abs. 3 Satz 2 KStG, § 20 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 EStG

Sachverhalt

Alleingesellschafter und Geschäftsführer der klagenden GmbH ist B. Die GmbH erwarb im März 2007 für 345.000 EUR zzgl. Nebenkosten ein 490 qm großes und mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück. Dieses vermietete sie ab dem 1.7.2007 zu einem monatlichen ortsüblichen Mietzins von 900 EUR (ohne Nebenkosten) an B und dessen Lebensgefährtin. Als Betriebsausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung machte sie u.a. Aufwendungen für die Reparatur der Heizungsanlage und AfA auf das Gebäude geltend. Das FA setzte eine vGA an. Während des Einspruchsverfahrens legte die GmbH ein betriebliches Konzept vor, das einen voraussichtlichen Totalgewinn aus der Vermietungstätigkeit ausweist. Der Einspruch hatte nur insoweit Erfolg, als das FA statt der Reparaturaufwendungen für die Heizungsanlage nur noch die nach § 28 der VO über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem 2. WoBauG ermittelte Instandhaltung beim Ansatz der vGA berücksichtigte. Die dagegen erhobene Klage blieb erfolglos (FG Köln, Urteil vom 22.1.2015, 10 K 3204/12, Haufe-Index 7714927, EFG 2015, 843).