Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, wer ein Grundstück gegen Entgelt zur Nutzung überlässt und beabsichtigt, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung des Grundstücks einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen;[1] nichtsteuerbare Veräußerungsgewinne bleiben dabei unberücksichtigt.[2] Von der Überschusserzielungsabsicht (Einkunftserzielungsabsicht) des Steuerpflichtigen ist regelmäßig bei einer auf Dauer angelegten Vermietung auszugehen, wenn also bei Beginn der Vermietung keine Befristung ersichtlich ist. Obwohl bei einem vermieteten Objekt häufig zunächst jahrelang Werbungskostenüberschüsse getragen werden müssen, geht § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG typisierend davon aus, dass die langfristige Vermietung letztlich zu positiven Einkünften führt. Ausnahmsweise kann die Einkunftserzielungsabsicht, z.  B. bei Bauherrenmodellen mit Rückkaufangebot oder Verkaufsgarantie, Mietkaufmodellen oder Ferienwohnungen, verneint werden.[3]

 
Achtung

Entgeltvereinbarung nur für zeitlich begrenzte Dauer

Ist für die Ausübung eines grundsätzlich lebenslangen dinglichen Wohnrechts ein Entgelt nur für eine zeitlich begrenzte Dauer (hier: 10 Jahre) zu entrichten, muss die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Totalüberschussprognose überprüft werden. Der Prognoszeitraum ist hierbei auf die Dauer der voraussichtlichen entgeltlichen Nutzungsüberlassung (hier: entgeltliche Ausübung des dinglichen Wohnrechts) begrenzt.[4]

 
Hinweis

Eigenbedarfsklausel

Eine dauerhafte Vermietungsabsicht kann auch dann zu bejahen sein, wenn sich der Vermieter eine Kündigung zu einem bestimmten Zeitpunkt wegen Eigenbedarfs vorbehält, um das Mietobjekt einem Angehörigen zu überlassen, sofern davon auszugehen ist, dass diese Überlassung nicht unentgeltlich erfolgen soll.[5]

Die Einkunftserzielungsabsicht, mithin der subjektive Tatbestand, ist ebenso wie der objektive Tatbestand des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG nicht grundstücksbezogen, sondern für jede einzelne vermietete Immobilie gesondert, d. h. objektbezogen, zu prüfen, wenn sich die Vermietungstätigkeit nicht auf das gesamte Grundstück, sondern auf darauf befindliche Gebäude oder Gebäudeteile bezieht.[6] Entsprechend ist Objekt der Vermietung i.  S.  v. § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG nicht zwingend ein Grundstück oder eine Wohnung, es kann auch ein bestimmter Teil eines Grundstücks oder Gebäudes sein, z.  B. einzelne (auch möblierte) Zimmer oder Räumlichkeiten.[7]

Diese Typisierung gilt allerdings nicht bei der Vermietung von Gewerbeobjekten; hier ist die Einkunftserzielungsabsicht stets konkret festzustellen.[8]

 
Hinweis

Hotel- und Gaststättenkomplex

Bei einem vermieteten Hotel- und Gaststättenkomplex handelt es sich um eine Gewerbeimmobilie, bezüglich der die Einkünfteerzielungsabsicht nicht typisierend vermutet werden kann.[9]

 
Wichtig

Anmietung einer als Homeoffice genutzten Wohnung des Arbeitnehmers durch den Arbeitgeber

Bei einer Einliegerwohnung des Steuerpflichtigen, die er zweckfremd als Homeoffice an seinen Arbeitgeber für dessen betriebliche Zwecke vermietet, ist stets im Einzelfall festzustellen, ob er beabsichtigt, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen. Zu Gewerbeimmobilien zählen (nämlich) auch Räumlichkeiten des Arbeitnehmers, die dieser dem Arbeitgeber zur ausschließlichen Erfüllung von dessen betrieblichen Zwecken vermietet. Es ist unerheblich, ob diese Räume in oder außerhalb der Privatwohnung des Arbeitnehmers belegen sind. Entscheidend ist die im Mietvertrag vereinbarte und damit verbindlich festgelegte Art der Nutzung.[10]

Gewerbeimmobilie in diesem Sinne ist auch ein aus landwirtschaftlichen Grundstücksflächen und Gebäuden bestehendes Anwesen, das für den Betrieb einer Pferdepensionshaltung und Pferdezucht zu dienen bestimmt ist.[11]

 
Hinweis

Vermietung eines Blockheizkraftwerks

Die Vermietung eines im Privatvermögen gehaltenen Blockheizkraftwerks (BHKW) führt, wenn sich der Steuerpflichtige auf die bloße Gebrauchsüberlassung des BHKW beschränkt, zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung[12] und nicht zu Einkünften aus Gewerbebetrieb. Keine entscheidenden Bedeutung für die Qualifizierung der Einkunftsart ist dem Umstand beizumessen, dass der Steuerpflichtige das BHKW im Wege einer degressiven AfA nach § 7 Abs. 2 EStG abgeschrieben hat, obwohl dies nur bei Betriebsvermögen möglich ist.[13]

Die Typisierung gilt ebenfalls nicht für die dauerhafte Vermietung bzw. Verpachtung von unbebautem Grundbesitz, ohne dass es auf die bewertungsrechtliche Einordnung als unbebautes Grundstück ankommt.[14] Hier ist eine Prognose über einen Zeitraum von 30 Jahren durchzuführen.[15]

 
Hinweis

Einheitlicher Mietvertrag

Vermietet oder verpachtet ein Steuerpflichtiger aufgrund eines einheitlichen Mietvertrags, aber nach Maßgabe unterschiedlicher miet- oder pachtrechtlicher Vertragsbedingungen auf Dauer ein bebautes zusammen mit einem unbebauten Grundstück, gilt die Typisierung der Einkünfteerzielungsabsicht nicht für di...

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