V Laufender Geschäftsbetrie... / 1.4 Immobilieninvestitionen ausländischer Investoren über eine "ausländische Kapitalgesellschaft & Co. KG"
 

Rz. 438

Entwicklungen der letzten Jahre zeigen, dass ausländische Investoren auf den deutschen Immobilienmarkt drängen. Sie bedienen sich hierbei – seitdem der EuGH[1] dies zugelassen hat – ausländischer Gesellschaftsformen.[2] Folgende Konstellationen sind denkbar (wobei die Ltd. synonym für die Kapitalgesellschaft ausländischen Rechts steht).[3]

  1. Eine Ltd. ist Kommanditistin einer im Inland belegenen, grundstückerhaltenden inländischen GmbH & Co. KG; der Komplementär-GmbH obliegt die Geschäftsführungs- und Vertretungsbefugnis.
  2. Eine ausländische Ltd. besitzt direkt im Inland belegenes Grundvermögen. Die Geschäftsführung wird im Ausland ausgeübt. Die Geschäftstätigkeit ist ausschließlich die Vermietung und Verwaltung dieses Grundbesitzes.
  3. Komplementär und Kommanditist einer inländischen Grundbesitz haltenden KG sind eine Ltd.; die Komplementär-Ltd. übt die Geschäftsführungs- und Vertretungsbefugnis ausschließlich im Ausland aus.

In Bezug auf die Besteuerung gilt Folgendes.

zu 1.

Die Beteiligung der Ltd. stellt für diese eine inländische Betriebsstätte dar. Sie erzielt Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Gemäß § 49 Abs. 1 Nr. 2a EStG besteht für die Ltd. beschränkte Steuerpflicht für diese Einkünfte. Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG kann für die KG in Betracht kommen.

zu 2.

Da die Ltd. im Inland ausschließlich vermögensverwaltend tätig ist, begründet sie mit ihrer Tätigkeit keine inländische Betriebsstätte. § 49 Abs. 1 Nr. 2a EStG greift nicht, da keine gewerbliche Tätigkeit ausgeübt wird. § 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG kommt ebenfalls nicht zu Tragen (als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung), da für diese Vorschrift der Solidaritätsgrundsatz gilt. Die Ltd. erzielt kraft ihrer Rechtsform Einkünfte aus Gewerbebetrieb, sodass die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nachrangig sind. Zu beachten ist jedoch bei dieser Sachverhaltskonstellation die sog. "isolierende Betrachtungsweise" des § 49 Abs. 2 EStG, nach der im Ausland gegebene Besteuerungsmerkmale außer Betracht bleiben, soweit bei ihrer Berücksichtigung inländische Einkünfte i. S. d. § 49 Abs. 1 EStG nicht angenommen werden können. Das bedeutet hier, dass das im Ausland vorliegende Besteuerungsmerkmal zur Gewerblichkeit (= Rechtsform) außer Betracht bleibt und es zur inländischen Besteuerung der Einkünfte der Ltd. als "Vermietung und Verpachtung" kommt. Eine Grundstücksveräußerung ist gemäß § 49 Abs. 1 Nr. 2f EStG zu besteuern.

zu 3.

Die Grundsätze der "Gepräge-Rechtsprechung" (§ 15 Abs. 3 Satz 2 EStG) finden Anwendung,[4] d. h. die Ltd. hat (inländische) Einkünfte aus Gewerbebetrieb, auch wenn sie nicht gewerblich tätig ist.

[1] Zum Beispiel EuGH v. 5.11.2002, C-208/00, Überseering, GmbHR 2002 S. 1137 und v. 30.9.2003, C-16701, Inspire Art, GmbHR 2003 S. 1260.
[2] Weit verbreitet sind die englische Private Limited Company (Ltd.) sowie die belgische Besloten Vennotschap (BV).
[3] Siehe Meining/Kruschke, Die Besteuerung der "ausländischen Kapitalgesellschaft & Co. KG" bei ausschließlich grundstücksverwaltender Tätigkeit im Inland, GmbHR 2008, S. 91.

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