Begriff

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, wer ein Grundstück gegen Entgelt zur Nutzung überlässt und beabsichtigt, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung des Grundstücks einen Überschuss zu erzielen. Obwohl bei einem vermieteten Objekt häufig zunächst jahrelang Verluste eingefahren werden, geht § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG typisierend davon aus, dass die langfristige Vermietung von Wohnungen letztlich zu positiven Einkünften führt. Anders stellt sich die Lage indes bei verbilligter, teilentgeltlicher oder gar unentgeltlicher Überlassung einer Immobilie dar.

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Der Einkunftsart "Vermietung und Verpachtung" unterfallen nach § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen und hier insbesondere von Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen. Nach der Subsidiaritätsklausel des § 21 Abs. 3 EStG sind die Einkünfte allerdings anderen Einkunftsarten zuzurechnen, soweit sie zu diesen gehören.

Da im Bereich der Vermietungseinkünfte regelmäßig, insbesondere in den ersten Jahren und aufgrund steuerlicher Subventions- und Lenkungsnormen, nicht unerhebliche Verluste erzielt werden, hat das BMF im Schreiben v. 8.10.2004 (vgl. BMF, Schreiben v. 8.10.2004, IV C 3 – S 2253 – 91/04, BStBl 2004 I S. 933) ausführlich zu Einzelproblemen (Einkunftserzielungsabsicht, Überschussprognose, unentgeltliche bzw. verbilligte Nutzungsüberlassung) Stellung bezogen.

Die Vorschrift des § 10f EStG fördert die zu eigenen Wohnzwecken genutzten Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen über den Sonderausgabenabzug. Dabei ist im Rahmen des § 10f EStG auch die unentgeltliche Überlassung von Wohnraum begünstigt. Überdies kann die Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden nach § 35c EStG auch dann beansprucht werden, wenn Teile einer zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung anderen Personen unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden.

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