Unentgeltliche Wertabgaben ... / 2.1.2 Gebäude, die dem Unternehmen zugeordnet sind

Die Behandlung von teils unternehmerisch und teils nichtunternehmerisch (= gemischt) genutzten Gebäuden hat sich durch das Jahressteuergesetz 2010 gravierend geändert. Für nach dem 31.12.2010 angeschaffte bzw. hergestellte Gebäude[1] kann der nichtunternehmerisch genutzte Gebäudeteil zwar noch dem umsatzsteuerlichen Unternehmen zugeordnet werden (Wahlrecht), es ist jedoch insoweit kein Vorsteuerabzug mehr zulässig.[2]

Bei vor dem 1.1.2011 angeschafften bzw. hergestellten Gebäuden[3] war auch für den nicht unternehmerisch genutzten Gebäudeteil, soweit dieser dem umsatzsteuerlichen Unternehmen zugeordnet wurde, der Vorsteuerabzug zulässig – mit nachfolgender 10-jähriger Besteuerung der Privatnutzung/Wertabgabe.

Verwendet der Unternehmer ein nach dem 31.12.2010 angeschafftes bzw. hergestelltes Gebäude unternehmerisch und nichtunternehmerisch oder für den Privatbedarf seines Personals, ist aus der Anschaffung/Herstellung, Einfuhr/innergemeinschaftlichem Erwerb bzw. aus bezogenen sonstigen Leistungen im Zusammenhang mit diesem Grundstück der Vorsteuerabzug ausgeschlossen, soweit er nicht auf die Verwendung des Grundstücks für Zwecke des Unternehmens entfällt.[4] Bei Berechtigungen, für die die Vorschriften des BGB über Grundstücke gelten, und bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden gilt dies entsprechend.

Ist der Vorsteuerabzug insoweit nach § 15 Abs. 1b UStG ausgeschlossen, erfolgt hinsichtlich der nichtunternehmerischen Nutzung des Gebäudes keine Besteuerung einer Wertabgabe nach § 3 Abs. 9a Nr. 1 UStG.

 
Hinweis

Beschränkung gilt nur für Gebäudebestandteile

Die Vorsteuerbeschränkung des § 15 Abs. 1b UStG gilt nicht für Gegenstände, die umsatzsteuerlich kein Gebäudebestandteil sind (wie z. B. Photovoltaikanlagen).

 
Praxis-Tipp

Spätere Nutzungsänderungen führen zu einer Vorsteuerberichtigung

Bei einer Änderung des Nutzungsverhältnisses unternehmerisch-außerunternehmerisch/privat innerhalb von 10 Jahren ab erstmaliger Verwendung, ergibt sich eine Vorsteuerberichtigung nach § 15a Abs. 6a UStG, z. B. wenn erstmals zu privaten Wohnzwecken genutzte Räume später in betrieblich genutzte Räume (Büro, Aktenraum etc.) umgewidmet werden oder umgekehrt.

 
Praxis-Beispiel

Erstmalige Nutzung auch zu Wohnzwecken, spätere Umwidmung

Unternehmer U ordnet sein am 31.12.2011 fertig gestelltes gemischt-genutztes Gebäude (Stellung Bauantrag nach dem 31.12.2010), Umsatzsteuer auf Herstellungskosten 190.000 EUR) zu 100 % dem umsatzsteuerlichen Unternehmen zu. Eine Wohnung mit 50 % der Gesamtfläche bewohnt U ab Fertigstellung privat. Ab 1.1.2014 wird die Privatwohnung zu 100 % unternehmerisch (vorsteuerunschädlich) genutzt.

  1. U erhält für 2011 einen begrenzten Vorsteuerabzug von 95.000 EUR (50 % von 190.000 EUR).
  2. Wegen der ab 1.1.2014 unternehmerischen Nutzung zu 100 % erhält U für die Jahre 2014 – 2021 jeweils eine Vorsteuerberichtigung von 9.500 EUR (1/10 von 95.000 EUR). Kommt es bis zum 31.12.2021 nicht zu weiteren Nutzungsänderungen, erhält U insgesamt einen Vorsteuerabzug nach § 15a UStG i. H. v. 76.000 EUR (= 8 × 9.500 EUR).
 
Wichtig

Vorsteuerberichtigung nur bei rechtzeitiger Zuordnung zum Unternehmen

Nach der Gesetzesbegründung setzt die o. g. Vorsteuerberichtigung nach § 15a Abs. 6a UStG voraus, dass der Unternehmer das Gebäude im Zeitpunkt der Anschaffung bzw. zu Beginn der Herstellung insgesamt (auch den privat genutzten Teil) rechtzeitig dem umsatzsteuerlichen Unternehmen zugeordnet hat.[5] Geschieht dies nicht, ist eine Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG aus den Anschaffungs-/Herstellungskosten nicht möglich (auch nicht bei einer späteren Einlage in das Unternehmen bei der Umwidmung). In diesem Fall berechtigen nur die laufenden Grundstückskosten (ggf. anteilig) ab Einlage zum Vorsteuerabzug. Erworbene oder hergestellte auch nichtunternehmerisch/privat genutzte Gebäude sind daher zu 100 % dem umsatzsteuerlichen Unternehmen zuzuordnen; dies muss spätestens bis zum 31.5. des auf die Anschaffung bzw. den Beginn der Herstellung folgenden Jahres durch "Anzeige" beim Finanzamt erfolgen.[6]

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