Zusammenfassung
Größere bauliche Veränderungen an einem Wohngebäude führen regelmäßig zu nachträglichen Herstellungskosten. Nur ausnahmsweise stellen die Aufwendungen Herstellungskosten eines Neubaus dar.
Bei Vorliegen nachträglicher Herstellungskosten bemessen sich die weiteren Absetzungen für Abnutzung (AfA) nach der bisherigen Bemessungsgrundlage zuzüglich der nachträglichen Herstellungskosten unter Beibehaltung des für das Gebäude geltenden Abschreibungssatzes.
Für vermietete Neubauten kann ggf. die Sonderabschreibung nach näherer Maßgabe des § 7b EStG in Anspruch genommen werden (Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG für die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohnungen wurde durch Art. 1 Nr. 2 des Gesetzes zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus v. 4.8.2019, BGBl 2019 I S. 1122 eingeführt; werden der Einzelheiten zur Sonderabschreibung nach § 7b EStG vgl. BMF, Schreiben v. 7.7.2020, IV C 3 – S 2197/19/19998: 008, BStBl 2020 I S. 623)..[1] Handelt es sich hingegen um selbst genutztes Wohneigentum, kommt ggf. die Förderung nach dem Eigenheimrentengesetz bzw. dem Altersvorsorgeverbesserungsgesetz (AltvVerbG) zum Zuge – „Wohn-Riester".
Die Einkommensteuer-Richtlinien (EStR) enthalten Weisungen an die Finanzbehörden zur einheitlichen Anwendung des Einkommensteuerrechts, zur Vermeidung unbilliger Härten und zur Verwaltungsvereinfachung. Insbesondere in R 7.3 und R 7.4 EStR 2012 nebst den dazu gehörenden Hinweisen finden sich weiterführende Erläuterungen zu der Problematik. Die steuerliche Behandlung von Baumaßnahmen an einem Dachgeschoss wird zudem im BMF-Schreiben v. 10.7.1996, IV B 3-S 1988-80/96, BStBl 1996 I S. 689, eingehend erläutert.
Das Eigenheimrentengesetz (EigRentG; vgl. Gesetz zur verbesserten Einbeziehung der selbst genutzten Wohnimmobilie in die geförderte Altersvorsorge – Eigenheimrentengesetz [EigRentG] v. 29.7.2008, BGBl 2008 I S. 1509) stellt die Altersvorsorge in Form des mietfreien Wohnens im Alter mit der Bildung einer lebenslangen Rente bzw. eines Auszahlungsplans gleich. Ab 2014 sind hier weitere Verbesserungen durch das AltvVerbG (vgl. Gesetz zur Verbesserung der privaten Altersvorsorge [Altersvorsorgeverbesserungsgesetz – AltvVerbG] v. 24.6.2013, BGBl 2013 I S. 1667) hinzugekommen.
Das Gesetz zur Stärkung der betrieblichen Altersversorgung und zur Änderung anderer Gesetze (Betriebsrentenstärkungsesetz) v. 17.8.2017, BGBl 2017 I S. 3214, dessen Ziel es ist, die Betriebsrente in KMU zu verbreiten und Geringverdiener mit Zuschüssen zu unterstützen, sich für dieses Rentenmodell zu entscheiden, enthält auch – zum Teil klarstellende – Ergänzungen des § 92a EStG.
Das BMF klärt im Anwendungsschreiben v. 21.12.2017, IV C 3 – S 2015/11/10001:005, BStBl 2018 I S. 93 zahlreiche Anwendungsfragen.
1 Berücksichtigung von Umbaumaßnahmen im Wege der bestehenden AfA
Für Gebäude oder Gebäudeteile, die zur Erzielung von Einkünften eingesetzt werden, sind Abschreibungen vorzunehmen.[1] Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Die lineare AfA bemisst sich dabei generell nach typisierten Abschreibungssätzen. Abweichend von dieser AfA-Methode konnte der Steuerpflichtige die degressive AfA wählen, wenn der Bauantrag für ein neu zu errichtendes Mietwohngebäude vor dem 1.1.2006 gestellt worden ist[2] bzw. die Bauunterlagen vor diesem Stichtag bei der zuständigen Baubehörde eingereicht worden sind.
Genehmigungsfreistellungsverfahren und Abriss eines Altgebäudes
Im Rahmen der zeitlichen Anwendung des § 7 Abs. 5 EStG kommt es für die Errichtung von Gebäuden, die dem Genehmigungsfreistellungsverfahren unterliegen, auch dann auf den Zeitpunkt der Einreichung der Bauunterlagen an, wenn der Errichtung der genehmigte Abriss eines Altgebäudes voranging.[3]
Aufwendungen für einen Ausbau/Anbau/Umbau des Gebäudes stellen regelmäßig (nachträgliche) Herstellungskosten des Gebäudes dar.[4] In Ausnahmefällen können Herstellungskosten eines anderen Gebäudes[5] oder gar eines Neubaus[6] vorliegen. Sind für ein Gebäude nachträgliche Herstellungskosten aufgewendet worden, ohne dass hierdurch ein anderes Wirtschaftsgut oder ein Neubau[7] entstanden ist, bemisst sich die weitere AfA
- in den Fällen des § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG und § 7 Abs. 5 EStG nach der bisherigen Bemessungsgrundlage zuzüglich der nachträglichen Herstellungskosten,
- in den Fällen des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG nach dem Buchwert oder Restwert zuzüglich der nachträglichen Herstellungskosten.[8]
Bei der Berechnung der AfA für das Jahr ihrer Entstehung sind nachträgliche Herstellungskosten so zu berücksichtigen, als wären sie bereits zu Beginn des Jahrs aufgewendet worden.[9]
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