4.3.1 Zeitliche Befristung
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist in zwei Richtungen befristet:
- Zum einen werden nur solche Investitionen begünstigt, für die ein Bauantrag zwischen dem 1.9.2018 und dem 31.12.2021 bzw. zwischen dem 1.1.2023 und 31.12.2026 (für Wohnungen, die die Kriterien eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeist-Klasse nachweislich erfüllen), gestellt wird.[1]
- Zum anderen ist die Inanspruchnahme der Sonderabschreibungen letztmalig für den Veranlagungszeitraum 2026 und in den Fällen des § 4a EStG letztmalig für Wirtschaftsjahre möglich, die vor dem 1.1.2027 enden[2]
Mit der Endbefristung soll ausweislich der Gesetzesbegründung[3] die Möglichkeit geschaffen werden, die Förderung fünf Jahre nach Inkrafttreten zu evaluieren. Die Bundesregierung will dabei die Wirkungen des Gesetzes insbesondere unter Einbeziehung von Fallzahlen überprüfen.
Zeitliche Begrenzung verhindert Vorratsbauanträge
Der Bauantrag muss bis zum 31.12.2021 bzw. 31.12.2026 gestellt worden sein. Um kurz vor dem Auslaufen der Begünstigung zu verhindern, dass Steuerpflichtige eine Menge von Bauanträgen stellen, für die die Baumaßnahme tatsächlich erst viel später erfolgt, ordnet § 52 Abs. 15a EStG an, dass Sonderabschreibung nach § 7b EStG im Ergebnis letztmalig für den Veranlagungszeitraum 2026 geltend gemacht werden können. Wird also beispielhaft der Bauantrag im Jahr 2021 gestellt, die Fertigstellung erfolgt aber erst im Jahre 2024, kann lediglich für die Jahre 2024, 2025 und 2026 die Sonderabschreibung nach § 7b EStG geltend gemacht werden. Für ein viertes Jahr entfällt in diesem Fall die Sonderabschreibung nach § 7b EStG.
4.3.2 Anschaffungs- oder Herstellungskostenobergrenze
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist dann nicht zu gewähren, wenn die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten
- bei Wohnungen, die auf Grund eines nach dem 31.12.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige hergestellt werden, mehr als 3.000 EUR je qm Wohnfläche bzw.
- bei Wohnungen, die auf Grund eines nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.1.2027 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige hergestellt werden, mehr als 4.000 EUR je qm Wohnfläche
betragen.
Überschreiten die Anschaffungs- oder Herstellungskosten diese Grenze, führt dieses zum vollständigen Ausschluss der Förderung nach § 7g EStG.[1]
Mit dieser Begrenzung soll die Anschaffung oder Herstellung hochpreisigen Mietwohnraums vermieden werden. Ziel der Förderung ist es, Investoren zum Bau von Mietwohnungen im unteren und mittleren Mietpreissegment zu bewegen.
Ermittlung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten
Es sind nur die Anschaffungs- oder Herstellungskosten begünstigt, soweit sie zur Anschaffung oder Herstellung einer neuen Wohnung, einschließlich der zur Wohnung gehörenden Nebenräume entstehen. Aufwendungen für das Grundstück und für die Außenanlagen sind – auch im Falle der Anschaffung – nicht begünstigt.
Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden gem. § 255 HGB und den für die Einkommensbesteuerung maßgebenden Grundsätzen ermittelt. Wird ein Gebäude neu errichtet und dient dieses neue Gebäude ausschließlich der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken, dann sind die gesamten, der linearen AfA zugrundeliegenden, Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes grundsätzlich förderfähig. Eine Aufteilung der Kosten auf die einzelnen Wohnungen ist nicht erforderlich.
4.3.3 Bindungszeitraum
Nach § 7b Abs. 2 Nr. 3 EStG muss die begünstigte Wohnung mindestens zehn Jahre nach der Anschaffung oder Herstellung der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen.
Ein Gebäude dient auch der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken, soweit es zwar vorübergehend leer steht, aber zur entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken bereitgehalten wird.[1]
Für den Fall, dass für die Überlassung des Gebäudes weniger als 50 % (bis 2020: 66 %) der ortsüblichen Marktmiete gezahlt wird, so ist auch die Sonderabschreibung nach § 7b EStG im gleichen Verhältnis aufzuteilen und nur in Höhe des auf die entgeltliche Nutzungsüberlassung entfallenden Anteils abzugsfähig.[2]
Keine entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken liegt vor, wenn die Wohnung zur vorübergehenden Beherbergung von Personen genutzt wird.[3]
Nachweis der Nutzungsvoraussetzungen
Für den Fall, dass die begünstigte Wohnung innerhalb der zehnjährigen Bindungsfrist veräußert wird, hat der Steuerpflichtige nachzuweisen, dass die begünstigte Wohnung auch beim Erwerber der weiteren entgeltlichen Vermietung dient. Gelingt dieser Nachweis nicht, ist die Sonderabschreibung rückgängig zu machen.[4]
4.3.4 Bemessungsgrundlage
Die Bemessungsgrundlage f...
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