Sächsisches FG Urteil vom 13.12.2017 - 4 K 18/16

Entscheidungsstichwort (Thema)

Einheitsbewertung eines in den neuen Bundesländern belegenen Geschäftsgrundstücks. den im Rahmen einer Auktion erzielten Zuschlagspreis erheblich übersteigender Einheitswert

Leitsatz (redaktionell)

Die im Rahmen der Bewertung eines in den neuen Bundesländern belegenen Geschäftsgrundstücks angewandte Schätzungsmethode, mit der das Finanzamt den gemeinen Wert auf Grundlage des Bodenwerts und der Gebäudewerte ermittelt und jeweils die durchschnittlichen Herstellungskosten für vergleichbare Objekte auf den Stichtag 1. Januar 1935 zugrunde gelegt hat, ist auch dann nicht zu beanstanden, wenn der so ermittelte Wert den im Rahmen einer Versteigerung des Grundstücks erzielten Zuschlagspreis um ein Mehrfaches übersteigt.

Normenkette

BewG § 129 Abs. 1, § 83

Nachgehend

BFH (Urteil vom 27.05.2020; Aktenzeichen II R 38/18)

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin.

Tatbestand

Die Klägerin erwarb im Rahmen einer Grundstückauktion im August 2011 von der X Immobilien GmbH zwei Teilflächen des Grundstücks „Y-Straßen 42” in Z., nämlich eine Grundstücksteilfläche des bisherigen Grundstücks (Flurstück Nr. a/3, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Bl. …) mit einer Größe von 56.393 qm (neu Flurstück aa/9) sowie des Flurstücks … (eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts BZ. …) mit einer Größe von 5.771 qm (neu Flurstück b/1). Der Kaufpreis betrug 420.000 EUR. Das Grundstück ist bebaut mit einer unter Denkmalschutz stehenden, unterkellerten ehemaligen Großmarkthalle mit zwei freitragenden Kuppeln, in Stahl-/Betonkonstruktion sowie klinkerverkleideter 2 geschossigen unterkellerten Büroanbauten und Nebengebäuden (Baujahr 1928–1930, Neubauten 1967–1987; bebaute Fläche 14.180 qm). Die Hallen wurden bis Oktober 1995 als Großmarkt betrieben. Seit 2000 erfolgt eine Nutzung als Veranstaltungs- und Eishalle. Die Beheizung des Büroteils erfolgte über eine mobile Öl-Heizanlage. … Die beiden Kuppelschalen wurden durch eine massive Wand räumlich voneinander getrennt. Eine Sanierung der Südhalle erfolgte vor der „Wende”, die der Nordhalle ca. 2000. Im Büroanbau wurden bisher keine Sanierungsmaßnahmen durchgeführt. Zur Beschreibung im Einzelnen wird auf Anlage 1 zum Kaufvertrag, Bl. 70 ff Bezug genommen. Die Hallen sind seit dem 31. Oktober 1995 nicht mehr, wie ursprünglich, als Großmarkt für Obst und Gemüse in Betrieb. Die Nordhalle wird für Konzerte, Flohmärkte u. ä. genutzt und bietet bis zu 2.500 Personen Platz. Die Südhalle wurde in den Jahren 2000 bis 2012 als Indoor-Eislauffläche genutzt.

Mit Bescheid vom 21. Dezember 2012 nahm das Finanzamt für diese aus der Gesamtliegenschaft neu entstandene wirtschaftliche Einheit eine Nachfeststellung auf den 01. Januar 2012 vor und stellte den Einheitswert für das Geschäftsgrundstück gegenüber der Klägerin auf 2.251.729 EUR fest. Dabei wurden die Berechnungsgrundlagen zum Bodenwert und zu den Gebäudewerten von der bisherigen Einheitsbewertung gegenüber dem Voreigentümer übernommen und der Nachfeststellung zu Grunde gelegt. Der Wert des Grund und Bodens (62.164 qm) wurde mit 30 DM abzgl. eines Abschlages von 5 % wegen Denkmalschutz auf insgesamt 1.771.674 DM ermittelt. Den Gebäudewert setzte das Finanzamt entsprechend der vorherigen Festsetzung beim Voreigentümer fest. Für die Bemessung der Gebäudewerte wurden die Großmarkthalle und die verschiedenen Nebengebäude (Trafostation, Straßenfahrzeugwaage, Lager mit Büroräumen) dem Grundstück zugeordnet. Die Gebäudemaße (umbauter Raum), die Raummeterpreise sowie sonstige Merkmale (z. B. Alterswertminderung, Denkmalschutz, Abschläge wegen Baumängel/Bauschäden) entsprechen den erklärten Angaben des Voreigentümers und der bisherigen Einheitsbewertung (vgl. Einordnung der Gebäude nach baulicher Ausstattung 8 ff Einheitswertakte bis 31. 12. 1996). Dabei wurden u. a. die reinen Kuppeln mit jeweils 110.390 Kubikmetern nicht in die Bewertung einbezogen. Auf den Einheitswertbescheid (Wertfortschreibung auf den 1.1.2011) vom 02. Januar 2013 der Voreigentümerin, in dem unter Einbeziehung weiterer nicht übertragener Flächen ein Einheitswert in Höhe von 3.132.685 EUR festgestellt wurde, wird Bezug genommen (vgl. Bl. 202 ff Einheitswertakte ab 01.01.2001). Hinsichtlich der von der Klägerin übernommenen Gebäude führte die Bewertung im Ergebnis zu einem Gebäudewert in Höhe von 2.632.415 DM. Auch hierbei wurde für die Denkmaleigenschaft ein pauschaler Abschlag in Höhe von 5 v. H. berücksichtigt. Wegen der ausstehenden und noch nicht im Kataster eingetragenen Vermessung ist der Einheitswert hinsichtlich des Bodenwertes vorläufig ergangen. Weiter enthält der Bescheid einen Vorläufigkeitsvermerk wegen der Verfassungsmäßigkeit der Einheitsbewertung für das Grundvermögen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Bescheid (Bl. 126 Einheitswertakte 2) verwiesen.

Gegen den Einheitswertbescheid legte die Klägerin am 22. Januar 2013 Einspruch ein. Dieser wurde damit begründet, dass der Einheitswert den Kaufpre...