Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in 3 Urteilen vom 14.6.2016 den Begriff der Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG für die Fälle konkretisiert, in denen in zeitlicher Nähe zur Anschaffung neben sonstigen Sanierungsmaßnahmen reine Schönheitsreparaturen durchgeführt wurden.[1] In den Streitfällen hatten die Kläger Immobilien erworben und in zeitlicher Nähe zur Anschaffung umgestaltet, renoviert und instandgesetzt, um sie anschließend zu vermieten. Dabei wurden Wände eingezogen, Bäder erneuert, Fenster ausgetauscht sowie Schönheitsreparaturen durchgeführt. Die Kosten zogen die Kläger als Werbungskosten ab.
Das Finanzamt ging jedoch von anschaffungsnahen Herstellungskosten aus, da die Nettokosten der Renovierung 15 % der Anschaffungskosten überstiegen. Diese könnten nur im Wege der AfA steuerlich geltend gemacht werden.
Der BFH bestätigte in seinen Urteilen die Auffassung des Finanzamts. Danach gehören auch reine Schönheitsreparaturen sowie Maßnahmen, die das Gebäude erst betriebsbereit, d. h. vermietbar machen oder die es über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessern (sog. Luxussanierungen) zu den Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.
Das hat zur Folge, dass nunmehr sämtliche Kosten für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Sanierung anfallen, zusammengerechnet werden. Eine Aufteilung der Gesamtkosten ist danach nicht zulässig. Übersteigt die Gesamtsumme der innerhalb von 3 Jahren angefallenen Renovierungskosten 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, kann der Aufwand nur im Rahmen der Gebäude-AfA abgeschrieben werden.
Werden Aufwendungen jedoch noch vor Erwerb der Immobilie getätigt, so zählen Sie nicht in die 15 % Grenze mit. Dies hat der BFH entschieden.[2]
Ersetzen einer vorhandenen Substanz – abzugsfähiger Erhaltungsaufwand
Immer dann, wenn an einem Gebäude nur etwas ersetzt wird, was vorher bereits vorhanden war, liegt sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand vor.
Beispiele für Erhaltungsaufwendungen als Reparaturaufwendungen
- Anbringen einer beschädigten Fassadenbekleidung,
- Fassadenrenovierung,
- Dachneueindeckung,
- Erneuerung der Klimaanlage,
- Erneuerung des Bodenbelags,
- Abflussverstopfung sanitärer Anlagen,
- Reinigung des Kanals nach Verstopfung,
- Erneuerung der Wasserrohre,
- Beseitigung von Wasser- und Unwetterschäden,
- Reparatur der beschädigten Treppenhausbeleuchtung,
- Austausch alter/beschädigter Fenster oder Türen,
- Wartungs- und Reparaturarbeiten am Aufzug usw.
Dachreparatur durch Dachdeckerfirma
Das Dach der Ausstellungshalle des Autohändlers Hans Groß ist undicht. Für die Reparatur des Daches stellt Dachdeckermeister Wolfgang Müller (Konto 99887) 3.000 EUR zzgl. 570 EUR Umsatzsteuer in Rechnung.
Buchungsvorschlag:
Konto SKR 03/04 Soll |
Kontenbezeichnung | Betrag | Konto SKR 03/04 Haben |
Kontenbezeichnung | Betrag |
|---|---|---|---|---|---|
| 4260/6335 | Instandhaltung betrieblicher Räume | 3.000 | |||
| 1576/1406 | Abziehbare Vorsteuer 19 % | 570 | 99887/99887 | Fa. Müller | 3.570 |
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