Bedeutung hat die Verlängerung der steuerschädlichen Veräußerungsfrist für Grundstücke und die Einbeziehung des selbst hergestellten Gebäudes grundsätzlich nur für Eigentümer vermieteter Immobilien. Denn § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG enthält einen Ausnahmetatbestand für das selbstgenutzte Wohneigentum, um insbesondere die Mobilität von Arbeitnehmern nicht zu behindern. Die Befreiungsregel greift aber auch in allen anderen Veräußerungsfällen, und zwar unabhängig davon, aus welchen Gründen der Steuerpflichtige sein selbst genutztes Wohneigentum innerhalb der 10-Jahresfrist veräußert. Von der Veräußerungsgewinnbesteuerung ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Privates Veräußerungsgeschäft nach trennungsbedingtem Auszug
Der ausziehende Ehegatte nutzt seinen Miteigentumsanteil nach dem Auszug aus dem Familienheim nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken[1], wenn der geschiedene Ehepartner und das gemeinsame minderjährige Kind weiterhin dort wohnen. Bei einer Veräußerung im Rahmen der Scheidung sollte daher die 10-Jahresfrist beachtet werden.[2]
3.3.1 Von der Veräußerungsgewinnbesteuerung ausgenommene Gebäude, Gebäudeteile oder Eigentumswohnungen
Von der Veräußerungsgewinnbesteuerung ausgenommen sind Gebäude, selbstständige Gebäudeteile, Eigentumswohnungen oder im Teileigentum stehende Räume (Wirtschaftsgüter), die im genannten Zeitraum zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Dasselbe gilt bei Veräußerung eines teilweise zu eigenen Wohnzwecken genutzten und teilweise zu anderen Zwecken genutzten Gebäudes für den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäudeteil und für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Eigentumswohnungen.[1] Zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird auch das häusliche Arbeitszimmer.[2]
Das bedeutet: Gebäudeteile, die z. B. zu fremden Wohnzwecken vermietet oder zu betrieblichen oder beruflichen Zwecken genutzt werden, fallen demnach nicht unter die Privilegierung.
3.3.2 Grund und Boden
Der zu dem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude gehörende Grund und Boden fällt ebenfalls aus dem Anwendungsbereich des § 23 EStG heraus. Die Finanzverwaltung lässt in diesem Zusammenhang aber nur die für die entsprechende Gebäudenutzung erforderliche und übliche Fläche gelten.[1] Dazu gehören auch Gartenflächen (Vor-, Nutz- und Hausgärten) in ortsüblichem Umfang. Als ortsüblich gilt grundsätzlich eine Gartenfläche von 1.000 m2 (Nichtbeanstandungsregel der Finanzverwaltung[2]). Eine steuerfreie Veräußerung der danach nicht zum Gebäude gehörenden weiteren Flächen ist selbst dann ausgeschlossen, wenn der Steuerpflichtige diese Flächen im Zeitpunkt der Veräußerung als Hausgarten genutzt hat. Ob diese Teilflächen parzelliert worden sind und dadurch ein verkehrsfähiges, bebaubares Grundstück entstanden ist, spielt nach Auffassung der Finanzverwaltung keine Rolle.
Veräußert der Steuerpflichtige ein gemischt genutztes Gebäude, ist nur der nach dem Verhältnis der Nutzflächen des Gebäudes auf den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäudeteil entfallende Grund und Boden von der Steuer befreit.
Welchem Zweck der Grund und Boden vor Bebauung eines Grundstücks gedient hat, ist hierbei unbedeutend.
Verkauf eines selbst genutzten Einfamilienhauses
A hat im Jahr 2015 ein unbebautes Grundstück erworben, das er zunächst verpachtet. Nach Kündigung des Pachtvertrags zum 31.12.2015 errichtet er im Jahr 2016 auf dem Grundstück ein Einfamilienhaus, das er bis zu seiner Veräußerung im Jahr 2023 mit seiner Familie bewohnt. Die Verpachtung des unbebauten Grundstücks ist steuerunschädlich. Entscheidend ist, dass A das Einfamilienhaus im Zeitraum zwischen Fertigstellung und Veräußerung zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. Ein bei der Veräußerung erzielter Gewinn ist auch insoweit steuerfrei, als er auf den Grund und Boden entfällt.
Kein begünstigtes Wirtschaftsgut i. S. d. § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG ist das unbebaute Grundstück. Der Grund und Boden ist nur im Zusammenhang mit einem selbstgenutzten Gebäude von der Veräußerungsgewinnbesteuerung ausgenommen. Eine Nutzung des Grund und Bodens zu eigenen Wohnzwecken ist begrifflich ausgeschlossen.
Verkauf eines unbebauten selbst genutzten Grundstücks
B hat im Jahr 2015 ein unbebautes Grundstück erworben. Bis zu dessen Veräußerung im Jahr 2023 nutzen er und seine Familie das Grundstück ausschließlich zu Erholungszwecken. Ein erzielter Veräußerungsgewinn unterliegt der Besteuerung nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 EStG.
Das gilt auch, wenn der Steuerpflichtige die geplante Bebauung mit einem selbstgenutzten Einfamilienhaus nicht realisieren konnte.
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