Optionsmöglichkeiten im Ums... / 2.2 Option zur Umsatzsteuer

Zu den klassischen Optionen im Umsatzsteuerrecht gehört der Verzicht auf Steuerbefreiungen gem. § 9 UStG. Danach kann der Unternehmer einen bestimmten steuerfreien Umsatz als steuerpflichtig behandeln, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird. Die Option zur Umsatzsteuer hat regelmäßig zum Ziel, durch steuerpflichtige Ausgangsumsätze den Vorsteuerabzug für entsprechende Eingangsleistungen zu erreichen. Sie macht i. d. R. dann Sinn, wenn der Leistungsempfänger als Unternehmer ebenfalls zum Vorsteuerabzug berechtigt ist und die durch die Option entstehende Umsatzsteuer für ihn somit zu keiner Zusatzbelastung führt.

In der Praxis wird auf die Steuerfreiheit insbesondere bei Grundstücksveräußerungen[1] und Grundstücksvermietungen[2] sehr häufig verzichtet.

 
Wichtig

Darlehensgewährung zzgl. Umsatzsteuer

Spätestens seit der letzten Steuersatzerhöhung um immerhin 3 % (zum 1.1.2007) gingen/gehen auch die Banken/Kreditinstitute verstärkt dazu über, für einzelne Finanzumsätze (insbesondere Geschäftsdarlehen) zur Umsatzsteuerpflicht zu optieren, weil sie dadurch den für ihren Vorsteuerabzug entscheidenden "Bankenschlüssel" positiv beeinflussen können. Kreditnehmer sollten einer solchen Option nur zustimmen, wenn sie den Vorsteuerabzug auch (auf Dauer) sicher beanspruchen können.[3]

Wer auf die Steuerfreiheit einer Grundstückslieferung im Wege der Option verzichten möchte, muss beachten, dass diese Option zwingend in dem gem. § 311b Abs. 1 BGB notariell zu beurkundenden Vertrag erklärt werden muss.[4] Nach Ansicht des BFH ist ein später erklärter Verzicht auf die Steuerbefreiung unwirksam, selbst wenn er notariell beurkundet wird.[5]

 
Wichtig

§ 13b UStG für Grundstückslieferungen

Weil es sich dabei um Umsätze handelt, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, greift die Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers[6] gem. § 13b Abs. 2 Nr. 3 UStG. Das führt dazu, dass die Umsatzsteuer in diesen Fällen nicht gesondert ausgewiesen werden darf.

 
Praxis-Tipp

Option auch ohne Notarvertrag

Beim Übergang eines Gebäudes auf fremdem Grund und Boden ist eine Option aus Billigkeitsgründen auch ohne notariellen Vertrag möglich.[7]

Wer ein Grundstück steuerpflichtig (im Wege der Steuerschuldnerschaft) erwirbt, muss allerdings bedenken, dass er dadurch während des 10-jährigen Berichtigungszeitraums gem. § 15a UStG[8] in der Nutzung faktisch eingeschränkt ist. Verwendet er das Objekt nämlich innerhalb dieses Zeitraums zu steuerfreien Zwecken, wozu z. B. auch ein steuerfreier Verkauf "an privat" gehört, löst dies oftmals eine nicht unerhebliche Vorsteuerberichtigungspflicht aus. Aus Käufersicht ist daher regelmäßig zu empfehlen, ein (bebautes) Grundstück ohne Umsatzsteuerbelastung anzuschaffen.

Bei Grundstücksvermietungen ist ein Verzicht auf die Steuerbefreiung nur möglich, wenn und soweit der Leistungsempfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Diese Voraussetzungen hat der Unternehmer nachzuweisen.[9] Im Ergebnis führt dies dazu, dass der Mieter das Grundstück im Allgemeinen für steuerpflichtige Zwecke nutzen muss.

 
Praxis-Tipp

Bagatellgrenze von 5 %

Verwendet der Leistungsempfänger das Grundstück bzw. einzelne Grundstücksteile (z. B. Räume) nur in sehr geringem Umfang für Umsätze, die den Vorsteuerabzug ausschließen, ist der Verzicht auf die Steuerbefreiung nach Ansicht der Finanzverwaltung zur Vermeidung von Härten weiterhin zulässig. Eine unschädliche geringfügige Verwendung für Ausschlussumsätze wird angenommen, wenn die auf den Mietzins für die entsprechenden Grundstücksteile entfallende Umsatzsteuer im Kalenderjahr höchstens zu 5 % vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen wäre. Für die Anwendung dieser Bagatellgrenze wird also regelmäßig auf die Ausgangsumsätze des Mieters abgestellt.

In diesem Zusammenhang sind in der Praxis Untervermietungen häufig problematisch. Die Optionsmöglichkeit des (ersten) Vermieters (Eigentümers) hängt nämlich davon ab, ob auch etwaige Untermieter steuerpflichtige Ausgangsumsätze erbringen. Der Grundstückseigentümer muss somit sicherstellen, dass er entsprechende Erklärungen/Bestätigungen von seinen Mietern erhält. Als optierender Unternehmer hat er nämlich die Voraussetzungen für den Verzicht auf die Steuerbefreiung nachzuweisen.[10]

[3] Vgl. dazu bereits Lehr, Umsatzsteuerpflichtige Darlehen: Die (neue) Optionspraxis der Banken aus Sicht des Darlehensnehmers, DStR 2006, S. 2243.
[7] Vgl. OFD Hannover, Verfügung v. 27.6.2006, DStR 2006 S. 1798.

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