Option zur Umsatzsteuer / 3.2 Einschränkungen der Optionsmöglichkeit bei Zwangsversteigerung und Lieferung von Grundstücken

Bei der Zwangsversteigerung eines Grundstücks ist zu beachten, dass bei der Lieferung des Grundstücks durch den Vollstreckungsschuldner an den Ersteher der Verzicht auf die Steuerbefreiung nur bis zur Aufforderung zur Abgabe von Geboten im Zwangsversteigerungstermin zulässig ist.[1] Durch diese zeitliche Beschränkung soll die nachträgliche Option auf die Steuerpflicht bei der Zwangsversteigerung verhindert werden, da dies im Zusammenhang mit dem Reverse-Charge-Verfahren[2] zu Problemen führen würde. Eine Option ist bei der Zwangsversteigerung aber auch nur dann zulässig, wenn der Verkauf an einen Unternehmer für dessen Unternehmen erfolgt.[3]

Darüber hinaus gibt es in § 9 Abs. 3 Satz 2 UStG eine weitere Voraussetzung für die Option bei der Lieferung eines Grundstücks: Ein wirksamer Verzicht auf die Steuerfreiheit kann nur in dem nach § 311b Abs. 1 BGB notariell zu beurkundenden Vertrag erklärt werden. Diese Beschränkung steht im Zusammenhang mit der Übertragung der Steuerschuldnerschaft (Reverse-Charge-Verfahren) auf den Leistungsempfänger nach § 13b Abs. 2 Nr. 3 UStG bei den Umsätzen, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen. Sie soll den Erwerber eines Grundstücks vor einer Steuerschuld durch nachträgliche Option des Veräußerers schützen.

 
Wichtig

Option ausschließlich im notariellen Kaufvertrag möglich

Die Finanzverwaltung ging früher davon aus, dass eine Option zur Steuerpflicht bei der Veräußerung eines Grundstücks auch noch später in einer notariellen Ergänzungsurkunde (an der beide Vertragsparteien mitwirken) erklärt werden kann.[4] Der BFH[5] hatte dagegen festgestellt, dass der Verzicht auf die Steuerbefreiung bei der Veräußerung eines Grundstücks ausschließlich in dem notariellen Kaufvertrag erklärt werden kann. Die Finanzverwaltung[6] hat sich dem jetzt angeschlossen, aber für die Vergangenheit noch Übergangsregelungen geschaffen. Für die Zeit vom 31.3.2004 bis 31.10.2010 wird die Wirksamkeit von notariellen Vertragsergänzungen oder -änderungen nicht beanstandet. Für die Zeiträume ab dem 1.11.2010 kommt in den Fällen von notariellen Vertragsergänzungen oder -änderungen ein Vertrauensschutz bis zur formellen Bestandskraft in Betracht, wenn die Erklärungen vor dem 1.1.2018 abgegeben wurden.

 
Praxis-Tipp

Erwerber wird immer zum Steuerschuldner, wenn Verkäufer optiert

Der Erwerber eines Grundstücks muss darauf achten, dass er sowohl bei einer Zwangsversteigerung eines Grundstücks als auch beim normalen Erwerb eines Grundstücks nach § 13b Abs. 2 Nr. 3 i. V. m. Abs. 5 Satz 1 UStG zum Steuerschuldner der Umsatzsteuer wird, wenn der Verkäufer zulässigerweise auf die Steuerfreiheit verzichtet. Der Verkäufer darf in diesen Fällen in der Rechnung/im Kaufvertrag keine Umsatzsteuer ausweisen, muss aber auf den Übergang der Steuerschuldnerschaft hinweisen.

[3] § 9 Abs. 1 UStG,

Zu beachten ist, dass der Zuschlag in einer Zwangsversteigerung im Regelfall einen Nettobetrag darstellt und der Erwerber die Umsatzsteuer zusätzlich entrichten muss.

[6] BMF, Schreiben v. 2.8.2017, BStBl 2017 I S. 1240.

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