Bei der Zwangsversteigerung eines Grundstücks ist zu beachten, dass bei der Lieferung des Grundstücks durch den Vollstreckungsschuldner an den Ersteher der Verzicht auf die Steuerbefreiung nur bis zur Aufforderung zur Abgabe von Geboten im Zwangsversteigerungstermin zulässig ist.[1] Durch diese zeitliche Beschränkung soll die nachträgliche Option auf die Steuerpflicht bei der Zwangsversteigerung verhindert werden, da dies im Zusammenhang mit dem Reverse-Charge-Verfahren[2] zu Problemen führen würde. Eine Option ist bei der Zwangsversteigerung aber auch nur dann zulässig, wenn der Verkauf an einen Unternehmer für dessen Unternehmen erfolgt.[3]
Darüber hinaus gibt es in § 9 Abs. 3 Satz 2 UStG eine weitere Voraussetzung für die Option bei der Lieferung eines Grundstücks: Ein wirksamer Verzicht auf die Steuerfreiheit kann nur in dem nach § 311b Abs. 1 BGB notariell zu beurkundenden Vertrag erklärt werden. Diese Beschränkung steht im Zusammenhang mit der Übertragung der Steuerschuldnerschaft (Reverse-Charge-Verfahren) auf den Leistungsempfänger nach § 13b Abs. 2 Nr. 3 i. V. m. Abs. 5 Satz 1 UStG bei den Umsätzen, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen. Sie soll den Erwerber eines Grundstücks vor einer Steuerschuld durch nachträgliche Option des Veräußerers schützen.
Option ausschließlich im notariellen Kaufvertrag möglich
Die Finanzverwaltung ging früher davon aus, dass eine Option zur Steuerpflicht bei der Veräußerung eines Grundstücks auch noch später in einer notariellen Ergänzungsurkunde (an der beide Vertragsparteien mitwirken) erklärt werden kann.[4] Der BFH[5] hatte dagegen festgestellt, dass der Verzicht auf die Steuerbefreiung bei der Veräußerung eines Grundstücks ausschließlich in dem notariellen Kaufvertrag erklärt werden kann. Die Finanzverwaltung[6] hat sich dem angeschlossen, aber für die Vergangenheit (bis max. 31.10.2010) noch Übergangsregelungen geschaffen. Zum Widerruf der Option vgl. oben Tz. 2.
Erwerber wird immer zum Steuerschuldner, wenn Verkäufer optiert
Der Erwerber eines Grundstücks muss darauf achten, dass er sowohl bei einer Zwangsversteigerung eines Grundstücks als auch beim normalen Erwerb eines Grundstücks nach § 13b Abs. 2 Nr. 3 i. V. m. Abs. 5 Satz 1 UStG zum Steuerschuldner der Umsatzsteuer wird, wenn der Verkäufer zulässigerweise auf die Steuerfreiheit verzichtet. Der Verkäufer darf in diesen Fällen in der Rechnung/im Kaufvertrag keine Umsatzsteuer ausweisen, muss aber auf den Übergang der Steuerschuldnerschaft hinweisen.
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