Der neue Eigentümer kann mangels Nutzungsbefugnis und damit ausgeschlossener Einkunftserzielung weder Werbungskosten noch Abschreibungen geltend machen. Ein Kostenabzug ist grundsätzlich auch unter dem Gesichtspunkt vorweggenommener Werbungskosten selbst dann ausgeschlossen, wenn aufgrund des hohen Alters des Nießbrauchers in absehbarer Zeit mit dem Übergang der Nutzungsbefugnis auf den Eigentümer zu rechnen ist.[1]

Ausnahmsweise kommt ein Abzug vorweggenommener Werbungskosten in Betracht, wenn der Eigentümer des mit einem Vorbehaltsnießbrauch belasteten Grundstücks Aufwendungen im Hinblick auf seine künftige Nutzung tätigt und der Nießbrauch nach den zugrunde liegenden Vereinbarungen zeitnah aufgehoben werden soll.[2]

Entsprechendes gilt, wenn sich aus den Gesamtumständen ergibt, dass der Steuerpflichtige die Aufwendungen im eigenen Interesse als zukünftiger Nutzer des Gebäudes macht, d.  h. wenn die zukünftige Nutzung zeitlich konkret ansteht, indem z.  B. die Nutzungsbefugnis nur noch bis zum Ende des Übertragungsjahres beim Übertragenden verbleibt.[3]

Nach Erlöschen des Nießbrauchs, z.  B. aufgrund seiner Ablösung, ist der Eigentümer – bei einkunftsrelevanter Nutzung – zur Inanspruchnahme der Gebäudeabschreibung berechtigt. Bei der Ermittlung der Anschaffungskosten ist jedoch zu beachten, dass der Kapitalwert des Nießbrauchs nicht zu den Anschaffungskosten gehört. Das AfA-Volumen ist in derartigen Fällen um die AfA-Beträge zu kürzen, die von den Anschaffungskosten des Eigentümers auf den Zeitraum zwischen Anschaffung des Grundstücks und dem Erlöschen des Nießbrauchs entfallen.[4] Bei unentgeltlicher Grundstücksübertragung ist er zur Fortführung der AfA des Rechtsvorgängers[5] berechtigt.[6]

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