Niedersächsisches FG Urteil vom 23.08.2000 - 13 K 316/95

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gewerblicher Grundstückshandel bei zumindest angestrebtem häufigen Grundstücksumschlag

Leitsatz (redaktionell)

1. Das "Bild des Grundstückshandels" wird durch den tatsächlich durchgeführten oder zumindest angestrebten häufigen Grundstücksumschlag geprägt.
2. Eine nur gelegentliche Veräußerung und die Umschichtung von Grundbesitz fällt unter die Verwaltung von Grundbesitz, solange dadurch keine Tätigkeit ausgeübt wird, die als solche gewerbesteuerpflichtig ist.

Normenkette

GewStG § 2 Abs. 1 S. 1; EStG § 2 Abs. 1 Nr. 2, § 15 Abs. 1 Nr. 1 S. 1, Abs. 2 S. 1

Nachgehend

BFH (Urteil vom 20.02.2003; Aktenzeichen III R 10/01)

Tatbestand

Die Beteiligten streiten darüber, ob der Kläger einen gewerblichen Grundstückshandel unterhalten hat.

Der im Jahre 1930 geborene Kläger ist Steuerberater von Beruf und führt in … eine Steuerberaterpraxis. Anlässlich einer Außenprüfung für die Veranlagungszeiträume 1988 bis 1990 führte der Prüfer aus, der Kläger habe in- und außerhalb des Prüfungszeitraums mehrfach Grundstücke veräußert. Es sei deshalb zu prüfen, ob gewerblicher Grundstückshandel im Sinne des Schreibens des Bundesministers der Finanzen (BMF) vom 20. Dezember 1990 IV B 2 – S – 2240 – 61/90 (Bundessteuerblatt – BStBl I 1990, 884) vorliege. Veräußert worden seien:

30.08.1988	1	Eigentumswohnung
		…
		…
		Mieter ab Bezugsfertigkeit
		(März 1987)
		Verkaufspreis:	220.000,-- DM
30.08.1988	1	Laden (Miteigentumsanteil)
		…
		…
		Mieter ab Bezugsfertigkeit
		(Dezember 1986)
		Verkaufspreis:	600.000,-- DM
		Der Mieter hatte dem Stpfl. am 12.12.1986 ein Darlehen von 820.000,-- DM gewährt. Mit dem Verkaufserlös wurde das Darlehen abgelöst.
30.08.1988	1	Eigentumswohnung
		…
		…
		Mieter ab Bezugsfertigkeit
		(März 1987)
		Verkaufspreis:	182.000,-- DM
		Der Mieter hatte dem Stpfl. am 12.12.1986 ein Darlehen von 180.000,-- DM gewährt. Mit dem Verkaufserlös wurde das Darlehen abgelöst.
		Das Gesamtgrundstück umfasst:
		4 Läden
		2 Büros
		3 Wohnungen
		Angeschafft/hergestellt:
		23.01.1986 (Grundstückserwerb)
		bis Ende 1987
		Grundstücksteilung laut Teilungserklärung vom 29.08.1988
		3 Läden, 2 Büros, 1 Wohnung
		(weiter im Besitz des Stpfl.)
		1 Laden im Erdgeschoss
		(Erwerber …)
		1 Wohnung 2. Obergeschoss
		(Erwerber …)
		1 Wohnung 2. Obergeschoss
		(Erwerber …)
		Anteilige Anschaffungs- und Herstellungskosten zu Miteigentumsanteile 2-4	528.327,-- DM
		Veräußerungsgewinn	473.673,-- DM
01.03.1989	1	Eigentumswohnung
		…
		…
		Verkaufspreis:
		Erwerber: …	200.000,-- DM
01.03.1989	1	Eigentumswohnung
		…
		…
		Verkaufspreis:	200.000,-- DM
		Erwerber: …
		Beide Wohnungen wurden im Wege der Zwangsversteigerung (…) erworben
		Kaufpreis für beide Wohnungen:	206.000,-- DM
		Vorbesitzer:
		…
		…
		Mandant des Stpfl
		Veräußerungsgewinn:	194.000,-- DM
24.08.1991
bis
10.12.1991	4	parzellierte Baugrundstücke
		(aus einem Bestand von 10 parzellierten Baugrundstücken in …) in einem in der Gemeinde …, ausgewiesenen Bebauungsgebiet
		Erwerber: 3 Interessenten
		Verkaufspreis:	161.040,-- DM
		Anteiliger Kaufpreis
		(Erwerb: 06.03.1991):	82.520,-- DM
		Veräußerungsgewinn:	78.520,-- DM

Mit Veräußerung der vorgenannten 9 Objekte innerhalb von 4 Jahren liege die Voraussetzung zur Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels im Sinne des erwähnten Erlasses vor.

Würden innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Anschaffung/Bau und Verkauf mindestens vier Objekte veräußert, sei ohne Vorliegen besonderer Umstände von einem gewerblichen Grundstückshandel auszugehen, weil die äußeren Umstände den Schluss zuließen, dass es dem Steuerpflichtigen auf die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte ankomme. Der Auffassung des Klägers, die Grundstücksverkäufe seien wie bisher dem Bereich der Vermögensverwaltung, zu dem auch sein übriger umfangreicher Grundbesitz gehöre, zuzurechnen, weil die Voraussetzung der Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr nicht erfüllt sei, könne nicht gefolgt werden. Dem gewerblichen Grundstückshandel seien nur die Objekte des Klägers zuzuordnen, die veräußert worden seien und für die die Voraussetzungen des erwähnten BMF-Schreibens vorlägen.

Die Gewinnermittlung erfolge unter Aktivierung der Grundstücke als Umlaufvermögen nach den § 4 Abs. 1, 5 Einkommensteuergesetz (EStG). Die übrigen nicht veräußerten Grundstücke seinen weiterhin dem Bereich der Vermögensverwaltung zuzuordnen. Entsprechend den Ausführungen in dem erwähnten BMF-Erlass beginne der gewerbliche Grundstückshandel mit dem Ankauf der Objekte am 29. Januar 1986 und 14. Februar 1986, sodass der Beginn des Gewerbebetriebs auf den 1. Februar 1986 festzusetzen sei. Der Prüfer errechnete für das Streitjahr 1989 einen Gewerbeertrag wie folgt:

Gewinn aus Gewerbebetrieb	171.949,-- DM
./. 1,2 v. H. vom EW des Grundbesitzes	1.084,-- DM
verbleibender Betrag	170.865,-- DM
abgerundet	170.800,-- DM

Dementsprechend erließ der Beklagte (Finanzamt - FA -) einen Bescheid über den einheitlichen Gewerbesteuer(GewSt)-Messbetrag vom 24. August 1993.

Dagegen richtet sich nach erfolglosem Einspruchsverfahren die Klage. Sie wird wie folgt begründet: Seit 1962 habe de...