Es reicht nicht aus, dass der Mietvertrag schriftlich fixiert ist, sondern er muss so wie vereinbart auch durchgeführt werden. Fehlt es bei einem Mietvertragsverhältnis zwischen nahestehenden Personen bereits am tatsächlichen Vollzug des Vereinbarten, muss nicht mehr entschieden werden, ob das Mietverhältnis so, wie es der Steuerpflichtige vereinbart hat, dem Fremdvergleich entspricht.[1] Was die Durchführung des Mietvertrags betrifft, sollten folgende Punkte beachtet werden:

  • Natürlich dürfen einzelne Vereinbarungen im Mietvertrag für die Zukunft geändert werden, bei einem schriftlichen Mietvertrag sollten diese Änderungen aber möglichst auch schriftlich festgehalten werden.
  • Die Miete und die Umlagen sollten – wie vereinbart – per Überweisung gezahlt werden.[2] Zweckmäßig ist ein Dauerauftrag, damit die Zahlungen nicht versehentlich unterbleiben. Barzahlungen sollten nach Möglichkeit vermieden werden. Wenn sie trotzdem vorkommen, z.  B. bei Beginn des Mietverhältnisses, müssen Höhe und Zeitpunkt der Zahlungen (möglichst) durch Quittungen nachgewiesen werden.
  • Der Mieter muss die Miete in der vereinbarten Höhe zahlen und nicht in einem Monat weniger und in einem anderen Monat mehr.
  • Die Miete muss wie vereinbart regelmäßig monatlich gezahlt werden und nicht für mehrere Monate in einer Summe oder in einem Jahresbetrag oder bei gelegentlichen Besuchen.[3] Der Mietvertrag wird steuerlich schon dann nicht anerkannt, wenn die Mietzahlungen entgegen den Vereinbarungen im Mietvertrag nicht monatlich[4], sondern jährlich bzw. in einem Gesamtbetrag für mehrere Jahre erfolgen.[5]
  • Der Mieter sollte wie vereinbart die Umlage für die Nebenkosten regelmäßig zahlen, also nicht einfach nur die Kaltmiete überweisen.[6]
  • Über die Nebenkosten sollte jährlich abgerechnet und es sollten die Nebenkosten ggf. angepasst werden.

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