Mietverträge zwischen Ehegatten / 2.2.2 Verprobungsmerkmale der Rechtsprechung

Zur Verprobung des Üblichen hat der BFH bei Miet- oder Pachtverträgen in der Vergangenheit eine Reihe von Merkmalen aufgestellt, die als unverzichtbar galten und sämtlich erfüllt sein mussten. Wichtig war vor allem die buchstabengetreue Erfüllung des Vereinbarten. Wurde dies nicht beachtet, war dies steuerschädlich, selbst wenn die Abweichung gering war.^[1]

Auch wegen unklarer Regelungen hinsichtlich der Miete und/oder Nebenkosten hat der BFH die steuerliche Anerkennung mehrfach versagt. Danach hält ein Miet- oder Pachtvertrag zwischen nahen Angehörigen einem Fremdvergleich nicht stand und kann demzufolge steuerlich nicht anerkannt werden, wenn z. B.

• die Art der Mietzinsentrichtung einschließlich der Betriebskosten unklar geregelt ist^[2],
• eine (angebliche?) Barzahlung der Miete anstelle der vertraglich vereinbarten Überweisung vorliegen soll^[3],
• es an klaren Vereinbarungen über das Tragen der Nebenkosten fehlt^[4],
• der Mietvertrag eine leere Wohnung zum Gegenstand hat, tatsächlich aber eine möblierte Wohnung vermietet wird^[5],
• die tatsächliche Mietzinsentrichtung nicht der vereinbarten entspricht, z. B. statt der vereinbarten Bruttomiete nur eine Nettomiete gezahlt wird^[6],
• auf einem "Familienkonto" statt der vereinbarten Mietzahlungen andere Einnahmen des Mieter-Ehegatten eingehen, die der Höhe nach annähernd dem geschuldeten Mietzins entsprechen^[7],
• die vereinbarte Barzahlung der Miete nicht durchgeführt wird und erst nach Ablauf des Veranlagungszeitraums eine Vereinbarung getroffen wird, wonach der unbestimmte Anspruch auf Barunterhalt gegen den Mietzinsanspruch aufgerechnet wird.^[8]

Wie die Beispiele belegen, hat der BFH es früher für entscheidend gehalten, dass der Miet- oder Pachtvertrag in allen (auch Neben-)Punkten wie unter Fremden vereinbart und durchgeführt wird. Ist die Miete nicht in der vereinbarten Höhe und nicht pünktlich bezahlt oder sind die Nebenkosten nicht wie vereinbart abgerechnet oder ist die Wohnung vom Vermieter möbliert, enthält der Mietvertrag dazu aber keine Vereinbarung, ist dies nach früherer Rechtsprechung schädlich.

[1] BFH, Urteil v. 25.5.1993, IX R 17/90, BStBl 1993 II S. S. 834.

[2] BFH, Urteil v. 9.2.1993, IX R 86/90, BFH/NV 1993 S. 592; BFH, Urteil v. 22.6.1993, IX R 19/89, BFH/NV 1994 S. 96.

[3] BFH, Urteil v. 25.5.1993, IX R 17/90, BStBl 1993 II S. 834.

[4] BFH, Urteil v. 28.3.1995, IX R 14/93, BFH/NV 1995 S. 964.

[5] BFH, Urteil v. 31.3.1992, IX R 299/87, BFH/NV 1992 S. 656.

[6] BFH, Urteil v. 25.5.1993, IX R 17/90, BStBl 1993 II S. 834; BFH, Urteil v. 9.11.1993, IX R 74/90, BFH/NV 1994 S. 474.

[7] BFH, Beschluss v. 27.7.2004, IV B 201/02, BFH/NV 2004 S. 1645.

[8] FG München, Urteil v. 19.4.2011, 13 K 1655/09, DStRE 2012 S. 826 für Mietvertrag zwischen Eltern und Kind.