Zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung i. S. v. § 21 EStG gehören alle Entgelte, die in einem objektiven wirtschaftlichen oder tatsächlichen Zusammenhang mit der Einkunftsart stehen und damit durch sie veranlasst sind. Die Vorschrift erfasst nicht nur Einkünfte aus Miet- und Pachtverträgen im bürgerlich-rechtlichen Sinn, sondern darüber hinaus alle Einkünfte aus der zeitlich begrenzten entgeltlichen Überlassung unbeweglichen Vermögens zum Gebrauch oder zur Nutzung. Demnach gehört auch das (schuldrechtlich vereinbarte) Entgelt für die Ausübung eines dinglichen Wohnungsrechts grundsätzlich zu den Einnahmen gem. § 21 Abs. 1 Satz 1 EStG.[1] Entscheidend ist nicht die Bezeichnung durch die Vertragsparteien, sondern der wirtschaftliche Gehalt des jeweiligen Vertrags.[2]
Unerheblich ist dabei, ob der Mieter selbst oder ein Dritter die Gegenleistung erbringt. Die Leistung eines Dritten muss jedoch in unmittelbarem rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Überlassung des Gebrauchs oder der Nutzung stehen. Ein derartiger Zusammenhang ist insbesondere gegeben, wenn ein Dritter die Leistung erbringt, um dem Steuerpflichtigen i. S. e. Gegenleistung die laufenden finanziellen Nachteile auszugleichen, die ihm aufgrund einer eingeschränkten Verwendungsmöglichkeit – wie z. B. bei einer Mietpreisbindung oder einem Belegungsrecht – entstehen würden.
Entsprechendes gilt, wenn die Leistung des Dritten ähnlich einer Mietausfallversicherung oder einer Mieteinnahmengarantie erbracht wird, um dem Steuerpflichtigen entgangene oder entgehende Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu ersetzen. Denn auch dieser Vorteil ist durch die Vermietungstätigkeit veranlasst. Ohne Bedeutung ist insoweit, dass die Leistung des Dritten aufgrund eines selbstständigen Rechtsverhältnisses erbracht wird. Entscheidend ist, dass die dem Steuerpflichtigen zugeflossene Leistung gerade dem Zweck dient, entgangene oder entgehende Mieteinnahmen zu ersetzen.[3]
Neben dem im Veranlagungszeitraum vereinnahmten üblichen Mietzins gehören demzufolge auch Mietvorauszahlungen[4] sowie Mietzuschüsse[5] zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Vermietungseinnahmen liegen auch dann vor, wenn der vermeintliche Mietzinsanspruch dem Grunde oder der Höhe nach nicht besteht, Mietzahlungen aber dennoch erfolgt sind.[6] Zu Einnahmen führen auch Umlagen und Nebenentgelte, die der Vermieter für die Nebenkosten oder Betriebskosten erhebt.[7]
Der Verzicht auf Mieteinnahmen – wozu regelmäßig auch die Umlagen zählen – kann nicht als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung fingiert werden.[8]
Zahlungen, die wegen übermäßiger Beanspruchung, vertragswidriger Vernachlässigung oder Vorenthaltung einer Miet- oder Pachtsache geleistet werden, stellen Einnahmen dar. Das Gleiche gilt für Abstandszahlungen eines Mietinteressenten an den Vermieter für die Entlassung aus einem Vormietvertrag.[9] Die Zahlung einer Mietkaution ist noch kein Abfluss und führt erst bei Einbehalt durch den Vermieter wegen eines Schadensersatzanspruchs nach Beendigung des Mietverhältnisses zu Einnahmen.
Der Grundstückseigentümer erzielt beim entgeltlich bestellten Zuwendungsnießbrauch mit der Vereinnahmung des Nießbrauchsentgelts im Jahr des Zuflusses Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung; bei Vorausleistung des Entgelts durch den Nießbraucher für mehr als 5 Jahre können die Einnahmen auf den Zeitraum verteilt werden, für den die Zahlung geleistet wird.[10] Als Einnahmen im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung zu erfassen sind auch Entgelte für die Inanspruchnahme des Grundstücks im Zuge baulicher Maßnahmen auf dem Nachbargrundstück, selbst wenn das Grundstück mit einem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude bebaut ist.[11]
Eine einmalige Entschädigung, die für das mit einer immerwährenden Dienstbarkeit gesicherte und zeitlich nicht begrenzte Recht auf Überspannung eines zum Privatvermögen gehörenden Grundstücks mit einer Hochspannungsleitung gezahlt wird, zählt nicht zu den nach dem EStG steuerbaren Einkünften.[12]
Zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gehören ebenso der Erbbauzins für ein Erbbaurecht an einem privaten Grundstück[13] wie grundsätzlich auch Einnahmen aus der zeitlich begrenzten Überlassung eines Grundstücks zur Hebung der darin ruhenden Bodenschätze wie Kies oder Lehm.[14]
Vereinfachungsregelung bei vorübergehender (Unter-)Vermietung
Werden Teile einer selbst genutzten Eigentumswohnung, eines selbst genutzten Einfamilienhauses oder insgesamt selbstgenutzten anderen Hauses vorübergehend vermietet und übersteigen die Einnahmen hieraus nicht 520 EUR im Veranlagungszeitraum, kann im Einverständnis mit dem Steuerpflichtigen aus Vereinfachungsgründen von der Besteuerung der Einkünfte abgesehen werden. Dies gilt auch bei vorübergehender Untervermietung von Teilen einer angemieteten Wohnung, die im Übrigen selbst genutzt wird.[15]
Zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gehören auch Sachleistungen, z. B. in Form von Dienstleistungen des Miete...
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