Mieteinnahmen und Mietausfa... / 1.1 Prüfkriterien

Eine einkommensteuerlich relevante Betätigung oder Vermögensnutzung im Bereich der Überschusseinkünfte setzt die Absicht voraus, auf Dauer gesehen nachhaltig Überschüsse zu erzielen (sog. Einkunftserzielungsabsicht).[1] Fehlt dem Steuerpflichtigen diese Einkunftserzielungsabsicht, sind aufgrund der Vermietungstätigkeit keine Einkünfte anzusetzen (sog. Liebhaberei).[2] Dies hat zur Folge, dass Verluste aus der Vermietung und Verpachtung einer Immobilie nicht mit anderen Einkünften verrechnet werden können und sich damit nicht steuermindernd auswirken. Werden mehrere Objekte, z. B. 2 Grundstücke, vermietet, ist jede Tätigkeit grundsätzlich für sich zu beurteilen. Das gilt auch, wenn mehrere Immobilien aufgrund eines einheitlichen Mietvertrags zusammen zur Nutzung überlassen werden.[3] Die nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerbare Tätigkeit ist objekt- und nicht grundstücksbezogen zu beurteilen. Maßgebend ist daher sowohl im Hinblick auf den objektiven Tatbestand als auch für die Beurteilung der Einkünfteerzielungsabsicht die auf ein bestimmtes Objekt ausgerichtete Tätigkeit des Steuerpflichtigen.[4] Entsprechend ist Objekt der Vermietung i. S. v. § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG nicht zwingend ein Grundstück oder eine Wohnung, es kann auch ein bestimmter Teil eines Grundstücks oder Gebäudes oder z. B. einzelne (auch möblierte) Zimmer oder Räumlichkeiten sein.[5]

Ist die Vermietungstätigkeit auf Dauer angelegt, ist grundsätzlich und typisierend davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, letztlich einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften, auch wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben.[6] Dies gilt nach dem Regelungszweck des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG grundsätzlich für alle dort genannten Vermietungstätigkeiten, es sei denn, es handelt sich um die Verpachtung unbebauten Grundbesitzes[7] oder um die Vermietung eines Gewerbeobjekts.[8] Die Einkünfteerzielungsabsicht kann dagegen nicht vermutet werden, wenn die Vermietung nicht auf Dauer angelegt ist. Dies ist u. a. dann der Fall, wenn bereits bei Abschluss des Mietvertrags die Absicht besteht, das Objekt anschließend zu veräußern, oder wenn der Steuerpflichtige plant, das Objekt nach einer gewissen Zeit selbst nutzen zu wollen und bis dahin kein Totalüberschuss erwirtschaftet werden kann. Unabhängig hiervon ist Indiz für eine fehlende Dauervermietungsabsicht, wenn das Objekt in engem zeitlichem Zusammenhang mit dem Erwerb tatsächlich veräußert wird, i. d. R. innerhalb von 5 Jahren.[9]

Die Einkunftserzielungsabsicht für ein Grundstück mit einem Gebäude von untergeordnetem Wert, das bewertungsrechtlich als unbebautes Grundstück gilt[10], beurteilt sich nach den Grundsätzen für die Vermietung bebauter Grundstücke.[11]

Nicht entscheidend ist, in welcher Art und Weise der Mieter oder Pächter das Objekt nutzt. Deshalb ist die Einkünfteerzielungsabsicht des Vermieters auch dann zu typisieren, wenn der Mieter die Immobilien zu anderen als Wohnzwecken verwendet.[12]

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit gilt diese Typisierung nur dann nicht, wenn besondere Umstände oder Beweisanzeichen gegen das Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht sprechen[13], z. B. im Fall einer nur vorübergehenden Vermietung, bei einer nur zeitweisen Vermietung einer Ferienwohnung/eines Ferienhauses, bei einer längere Zeit leer stehenden Wohnung, bei besonders aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Wohnungen (Luxuswohnungen)[14] oder bei der tage­weisen Vermietung eines Wohnhauses an Filmproduktionsgesellschaften.[15]

Die Einkunftserzielungsabsicht kann zu einem späteren Zeitpunkt sowohl begründet werden als auch wegfallen.[16] Der gleichzeitige Abschluss eines Veräußerungsvertrags und eines Mietvertrags in einer notariellen Urkunde spricht nicht gegen eine Vermietungsabsicht.[17]

Bei der Umwandlung eines ausdrücklich mit Veräußerungs- oder Selbstnutzungsabsicht vereinbarten befristeten Mietvertrags in ein unbefristetes Mietverhältnis oder bei nochmaliger Vermietung dieser Immobilie nach Auszug des Mieters ist erneut zu prüfen, ob eine dauernde Vermietungsabsicht vorliegt. Entsprechend ist bei Vereinbarung eines befristeten Mietverhältnisses im Anschluss an eine unbefristete Vermietung oder bei verbilligter Überlassung einer Wohnung nach vorheriger nicht verbilligter Überlassung die Einkunftserzielungsabsicht zu prüfen.

 
Hinweis

Auf Dauer ausgerichtete Vermietung

Von einer auf Dauer ausgerichteten Vermietung ist nur auszugehen, wenn sie nach den bei ihrem Beginn ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt. Zwar folgt aus einem auf eine bestimmte Zeit eingegangenen Mietvertrag allein noch nicht eine (steuerrechtlich bedeutsame) Befristung der Vermietungstätigkeit. So kann eine Vermietungstätigkeit auch dann auf Dauer angelegt sein, wenn der ursprüngliche Vertrag – konkludent – verlängert werden soll. Es müssen aber stets Umstände hinzutreten, die zusammen mit dem Abschluss des Vertrags auf eine bestimmte Zeit den Schluss rechtfertige...

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