Miet- und Pachtverhältnisse in der Rechnungslegung / 2.3 Mietvorauszahlungen

Rz. 16

Langfristige Mietvorauszahlungen und ihnen gleichzusetzende verlorene Baukostenzuschüsse sind keine Anzahlungen auf Anlagen. Unter dem Posten "geleistete Anzahlungen" sind nur eigene Investitionen in Sachanlagen auszuweisen. Mietvorauszahlungen sind durch den Wortlaut dieser Postenbezeichnung nicht gedeckt.

Rz. 17

Für langfristige Mietvorauszahlungen sind grundsätzlich 2 Vertragsgestaltungen denkbar. Zum einen kann eine volle Verrechnung der Mietzahlungen vereinbart sein, sodass insgesamt oder zu Beginn des Mietverhältnisses keine Mietzahlungen stattfinden. Zum anderen ist eine anteilige Verrechnung über die gesamte vereinbarte Mietzeit denkbar.

Rz. 18

In beiden Fällen kann die Mietvorauszahlung als solche nicht übertragen werden, sodass alle Voraussetzungen für den Ansatz eines Rechnungsabgrenzungspostens gegeben sind.^[1]

Rz. 19

Der Mieter hat einen aktiven, der Vermieter einen passiven RAP bilanzmäßig auszuweisen. Die abzugrenzenden Mieten müssen für einen bestimmten nach dem Kalenderjahr bemessenen Zeitraum bezahlt oder vereinnahmt worden sein. Das ist der Fall, wenn z. B. monatliche, vierteljährliche, halbjährliche oder ganzjährige Mietvorauszahlungen oder Zahlung der Miete im Voraus für einen Messestand für eine zeitlich feststehende Messe bezahlt oder vereinnahmt worden ist.^[2]

Rz. 20

Nach der Rechtsprechung des BFH^[3] sind Einnahmen vor dem Abschlussstichtag für eine zeitlich nicht befristete Dauerleistung bereits dann abzugrenzen (§ 5 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 EStG), wenn sie rechnerisch Ertrag für einen bestimmten Mindestzeitraum nach diesem Tag darstellen. Die Finanzverwaltung wendet diese Grundsätze in allen Fällen an, in denen es bei zeitlich nicht befristeten Dauerleistungen für die Bildung eines aktiven oder passiven Rechnungsabgrenzungspostens auf die Voraussetzungen der bestimmten Zeit ankommt.^[4]

Rz. 21

Im Fall der vorzeitigen Beendigung des Vertragsverhältnisses entsteht ein Rückzahlungsanspruch, der dann im Umlaufvermögen unter den sonstigen Vermögensgegenständen auszuweisen ist.^[5]

Rz. 22

Im Zusammenhang mit Miet- und Pachtverträgen geleistete, langfristig gebundene Kautionen sind unter den sonstigen Ausleihungen auszuweisen.^[6]

[1] Vgl. Wulf/Sackbrook in Bertram/Kessler/Müller, Haufe HGB Bilanz Kommentar, 12. Aufl. 2021, § 266 HGB Rz. 99; s. auch "Anzahlungen in der Handels- und Steuerbilanz", Rz. 24.

[2] BFH, Urteil v. 9.12.1993, IV R 130/91, BStBl 1995 II S. 202.

[3] BFH, Urteil v. 9.12.1993, IV R 130/91, BStBl 1995 II S. 202.

[4] BMF, Schreiben v. 15.3.1995, BStBl 1995 I S. 183 mit Sonderregelung für vor dem 1.5.1995 abgeschlossene Verträge; das entgegenstehende BMF, Schreiben v. 12.10.1982, BStBl 1982 I S. 810 ist nicht mehr zu befolgen.

[5] Vgl. Federmann/Müller, Bilanzierung nach Handelsrecht, Steuerrecht und IFRS, 13. Aufl. 2018, S. 345.

[6] Vgl. Wulf/Sackbrook in Bertram/Kessler/Müller, Haufe HGB Bilanz Kommentar, 121. Aufl. 2022, § 266 HGB Rz. 62.