Rz. 14

Der Vermieter hat noch nicht erfüllte Mietzinsforderungen zu aktivieren, und zwar unabhängig von Fälligkeit und Abrechnungsperiode, soweit der Mietzins auf die in der Vergangenheit erbrachte Nutzungsüberlassung entfällt.[1] Bei einem Mietverhältnis (Dauerschuldverhältnis) wird der Gewinn aus den Leistungen des Vermieters fortlaufend während der Mietzeit verwirklicht. Die Mieterträge sind jeweils für die Vergangenheit realisiert, unabhängig davon, wann sie abzurechnen sind. Deshalb hat ein gewerblicher Autovermieter die auf die Zeit vor dem Bilanzstichtag entfallende Miete für solche Fahrzeuge zeitanteilig zu aktivieren, die am Bilanzstichtag noch nicht zurückgegeben worden sind. Bei diesen zeitraumbezogenen Leistungen verwirklicht sich der Anspruch auf die Gegenleistung fortlaufend und es sind Forderungen aus Leistungen auszuweisen.[2] Dieser Ausweis des Anspruchs als Forderungen aus zeitraumbezogenen Leistungen verdrängt die Rechnungsabgrenzung.[3]

 

Rz. 15

Der Mieter hat Mietzinsschulden für das abgelaufene Wirtschaftsjahr zu passivieren und Vorauszahlungen für kommende Wirtschaftsjahre zu aktivieren, und zwar nach HGB und Steuerrecht nur als aktiven RAP, nicht als Anschaffungskosten eines Nutzungsrechts.[4] Nach IFRS ist dagegen grundsätzlich das Nutzungsrecht zu aktivieren.[5]

 

Rz. 15a

 
Hinweis

Auswirkungen des – inzwischen für nichtig erklärten – Berliner Mietdeckels

Die Mieten in Berlin wurden "rückwirkend" auf den Stichtag 18.6.2019 für die Dauer von 5 Jahren festgeschrieben. Sie hätten erst wieder ab dem 1.1.2022 jährlich um den Inflationsausgleich (max. 1,3 %) bis zur Mietobergrenze i. S. v. § 4 MIETEN-WOG BLN a. F. erhöht werden dürfen. Bei einer Neuvermietung der Wohnung hätte höchstens die zuletzt vereinbarte Miethöhe aus einem vorherigen Mietverhältnis verlangt werden dürfen (§ 3 MIETEN-WOG BLN a. F.). Dies konnte, wie auch die Mietobergrenze nach §§ 4, 6 MIETEN-WOG BLN a. F.) vor der Feststellung der Nichtigkeit dazu führen, dass der aus dem Ertragswert abgeleitete beizulegende Wert eines Gebäudes voraussichtlich dauernd unter seinem Buchwert liegt. In einem solchen Fall ist gem. § 253 Abs. 3 Satz 5 HGB eine außerplanmäßige Abschreibung vorzunehmen. Können Mieter die gesetzlich als zu hoch angesehenen Mieten zurückfordern, sind sonstige Verbindlichkeiten anzusetzen; wird mit einem angedrohten Ordnungsgeld gerechnet, sind dafür Verbindlichkeitsrückstellungen zu bilden.[6]

Über die Normenkontrollverfahren wurde am 25.3.2021 jedoch durch das Bundesverfassungsgericht durch Beschluss das MIETEN-WOG Bln für verfassungswidrig und nichtig erklärt.[7]

Es besteht keine Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin im Rahmen der konkurrierenden Gesetzgebungskompetenz von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG, da der Bundesgesetzgeber durch die Regelungen in § 556 bis 561 BGB von seiner Gesetzgebungskompetenz für das Mietpreisrecht im bürgerlichen Gesetzbuch abschließend Gebrauch gemacht hat.

[4] Frotscher/Watrin in Frotscher/Geurts, EStG, § 5 EStG Rz. 246 ff., Stand: 3/2019; ähnlich BFH, Urteil v. 17.4.1985, I R 132/81, BStBl 1985 II S. 617.
[5] Vgl. Lüdenbach/Hoffmann/Freiberg, Haufe IFRS Kommentar, 20. Aufl. 2022, § 15a Rz. 1 ff.
[6] Vgl. auch IDW Factsheet v. 28.11.2020, abrufbar unter https://www.idw.de/blob/127548/74d911557421c950ba40d19958af3659/down-fact-sheet-mietendeckel-print-data.pdf, Abrufdatum 2.9.2022.
[7] BVerfG: Beschluss vom 25. März 2021. Az.: 2 BvF 1/20.

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