Miet- und Pachtverhältnisse... / 1.1 Miete und Pacht
 

Rz. 1

Die Miete (§§ 535 ff. BGB) ist auf die zeitweilige Gewährung des Gebrauchs von Sachen (körperliche Gegenstände § 91 BGB) gegen Entgelt (Mietzins) gerichtet. Miete als entgeltliche Gebrauchsüberlassung kann bewegliche Sachen, z. B. Autovermietung, und unbewegliche Sachen, wie Grundstücke, Geschäftsräume, Wohnungen u. a., betreffen. Dagegen ist die Pacht (§§ 581 ff. BGB) auf die zeitweilige Gewährung des Gebrauchs von Gegenständen (Sachen, Rechten, Sach- und Rechtsgesamtheiten, z. B. gewerbliche Unternehmen) und des Genusses der Früchte (§§ 99 ff. BGB) gegen Entgelt (Pachtzins) gerichtet.

 

Rz. 2

Einkommensteuerrechtlich, aber auch handelsrechtlich und nach den IFRS besteht zwischen Miete und Pacht kein grundsätzlicher Unterschied, sodass alle bei einem Mietvertrag anfallenden bilanziellen Probleme sich aus den folgenden Ausführungen entnehmen lassen, wenn man beachtet, dass Miete zivilrechtlich enger zu fassen ist. Auch die zivilrechtlich oft wichtigen Unterscheidungen, z. B. was Kündigungsschutzvorschriften anbelangt, haben auf die Bilanz im Grunde keine Auswirkungen.

 

Rz. 3

Damit ist auch die von den Beteiligten gewählte Bezeichnung eines Vertragsverhältnisses als Miete oder Pacht oder anders für die steuerrechtliche oder bilanzielle Einordnung nicht von Bedeutung. Maßgeblich ist der wirtschaftliche Gehalt der Vereinbarungen, ob sie sich auf den Gebrauch eines Gegenstandes oder einer Sache zu einem vertraglich festgelegten Zweck erstrecken[1] und keine Vermögensumschichtung in dem Sinne zum Inhalt haben, dass das wirtschaftliche Eigentum an einem Wirtschaftsgut auf den Vertragspartner übergeht.[2] An dieser Stelle differiert allerdings bereits die Behandlung zwischen der steuer- und handelsrechtlichen Darstellung und den IFRS. Nach IFRS 16 wird für Mietgeschäfte beim Mieter grundsätzlich der "right of use-Ansatz" verfolgt. Demnach kommt es nicht mehr auf die Frage des wirtschaftlichen Eigentums an der Sache an. Vielmehr erlangt das Nutzungsrecht die Rolle eines Vermögenswerts, der ansatzpflichtig ist.[3] So kann nur noch nach Handels- und Steuerrecht ein "Miet-" oder "Pachtvertrag" als Mietkaufvertrag[4] den bilanziellen und steuerrechtlichen Grundsätzen für Kaufverträge oder den Regeln für Leasing-Verträge[5] unterliegen. Andererseits sind aber auch Rechtsverhältnisse, die eine Gebrauchsüberlassung in dinglichem Gewand zum Inhalt haben, wie Miet- und Pachtverhältnisse zu behandeln.[6] Die nachfolgenden Ausführungen gelten deshalb im Grunde für alle gegenseitigen Nutzungsverhältnisse gegen Entgelt, ganz gleich in welche Rechtsform sie gekleidet sind. Bei Miete und Pacht wird aufgrund des jeweiligen schuldrechtlichen Vertrags lediglich auf Zeit der unmittelbare Besitz, nicht aber das Eigentum übertragen.

 

Rz. 3a

Mieten und Pachten werden auf vielfältige Weise im Rahmen handels- und steuerrechtlicher Ansätze und Bewertungen berücksichtigt. So unterliegen Mietaufwendungen grundsätzlich der (anteiligen) gewerbesteuerlichen Hinzurechnung nach § 8 Nr. 1 GewStG. Miet- und Pachtzinsen für die Benutzung von beweglichen Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens sind dem Gewinn aus Gewerbebetrieb aber nicht nach § 8 Nr. 1 Buchst. d GewStG hinzuzurechnen, wenn sie in die Herstellungskosten von Wirtschaftsgütern des Umlaufvermögens einzubeziehen sind. Nach Entscheidung des BFH reicht es dabei aus, dass die Miet- und Pachtzinsen als Herstellungskosten aktiviert worden wären, wenn sich das Wirtschaftsgut am Bilanzstichtag noch im Betriebsvermögen befunden und deshalb hätte aktiviert werden müssen.[7] Ebenso scheidet eine Entgeltzurechnung für Hotelzimmer aus Sicht von Reiseveranstaltern aus, da diese typischerweise kurzfristige Nutzung der von den Hoteliers überlassenen Wirtschaftsgüter nur einer zeitlich begrenzten Nutzung unterliegt.[8] Bei der Bewertung eines bebauten Grundstücks ist im Ertragswertverfahren der maßgebliche Rohertrag grundsätzlich das Entgelt, das für die Benutzung nach den vertraglichen Vereinbarungen als Miete zu zahlen ist. Eine vertraglich vereinbarte Miete kann allerdings nach dem BFH nicht mehr als üblich angesehen werden, wenn sie mehr als 20 % niedriger ist als der unterste Wert der Spanne des verwendeten Mietspiegels oder wenn sie mehr als 20 % höher ist als der oberste Wert der Spanne. Auf den Mittelwert kommt es insoweit nicht an.[9]

[1] BFH, Beschluss v. 11.3.1976, IV B 62/75, BStBl 1976 II S. 535 für die Zuordnung zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
[3] Vgl. Lange/Müller, IRZ 2016, S. 111 ff., S. 165 ff. und S. 215 ff. (Nachdruck im IRZ Sonderheft Endspurt Leasing 2019, 2018, S. 21 ff.)
[4] Vgl. Rz. 4 ff.

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Haufe Finance Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Haufe Finance Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge