Liebhaberei: Besonderheiten bei den einzelnen Einkunftsarten / 6.5 Mietverhältnisse zwischen nahen Angehörigen

Mietverträge unter nahe stehenden Personen sind i. d. R. der Besteuerung nicht zu Grunde zu legen, wenn die Gestaltung oder die tatsächliche Durchführung nicht dem zwischen Fremden Üblichen entspricht.^[1]

Praxis-Beispiel

Mietvertrag zwischen Mutter und Kind in Verbindung mit widerrufbarem Schenkungsversprechen

Ein Mietverhältnis zwischen Mutter und dem steuerpflichtigen Kind unter Verbindung mit einem voraussetzungslos widerrufbaren Schenkungsversprechen ist wegen fehlender Fremdüblichkeit nicht anzuerkennen.^[2]

Vereinbaren Angehörige eine verbilligte Miete und beträgt die vertraglich vereinbarte Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich.^[3]

In diesem Fall sind – ohne Überprüfung der Einkunftserzielungsabsicht durch eine Totalüberschussprognose – die Werbungskosten in voller Höhe abzugsfähig.

Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, werden Werbungskosten (einschließlich AfA) nur i. H. d. Prozentsatzes anerkannt, der dem Verhältnis der gezahlten Miete zur Marktmiete entspricht. Wird die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt, ist das in der verbilligten Vermietung liegende nicht marktgerechte Verhalten des Steuerpflichtigen für die Prüfung seiner Einkunftserzielungsabsicht und für den Fremdvergleich ohne Bedeutung.^[4]

Wichtig

Vorlage eines Konzepts empfehlenswert

Für Mietverträge zwischen nahen Angehörigen ist, wenn die Werbungskosten die vereinnahmte Miete übersteigen, die Empfehlung abzuleiten, jeweils ein Konzept zu entwickeln, anhand dessen plausibel dargelegt werden kann, wann und wie ein positives Ergebnis erzielt wird.

[1] BFH, Urteil v. 9.10.2013, IX R 2/13, BStBl 2014 II S. 527; BFH, Urteil v. 4.10.2016, IX R 8/16, BStBl 2017 II S. 273 jew. m. w. N.

[2] BFH, Urteil v. 4.10.2016, IX R 8/16, BStBl 2017 II S. 273.

[3] § 21 Abs. 2 EStG i. d. F. des StVereinfG 2011, BGBl. 2011 I S. 2131; für teilentgeltliche Vermietungen zwischen 56 % und 75 % in den Jahren bis 2011 ist nach BFH, Beschluss v. 2.5.2014, IX B 154/13, BFH/NV 2014 S. 1363 weiterhin eine Überschusserzielungsabsicht durch Totalüberschussprognose festzustellen, um Werbungskosten vollständig abziehen zu können.

[4] BFH, Urteil v. 27.7.2004, IX R 73/01, BFH/NV 2005 S. 192.