Leitsatz

Erwirbt ein Steuerpflichtiger im Rahmen von Bauherrenmodellen mehrere Wohnungen, die er in voller Höhe mit Kredit finanziert, und sind die laufenden Verluste höher als die zu erwartenden Wertsteigerungen, liegt mangels Gewinnerzielungsabsicht kein gewerblicher Grundstückshandel vor. Tatsächlich eingetretene Veräußerungsverluste bleiben steuerlich außer Ansatz.

 

Sachverhalt

Ein Steuerberater hatte in den Jahren 1980 bis 1984 19 Eigentumswohnungen erworben und ausschließlich mit Kredit finanziert. Wegen finanzieller Schwierigkeiten musste er die Wohnungen, die zum Teil stark an Wert verloren hatten, nach einer Besitzdauer von fünf bis zehn Jahren veräußern. Die entstandenen hohen Verluste wollte er im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels berücksichtigt wissen.

 

Entscheidung

Das FG wies die Klage ab. Zwar hätten wegen der Zahl der Objekte und der kurzen Besitzdauer insoweit die Voraussetzungen eines gewerblichen Grundstückshandels vorgelegen. Der Kläger habe auch mit Wertsteigerungen gerechnet. Die zu erwartenden laufenden Verluste seien jedoch höher gewesen als die erhofften Wertsteigerungen. Der Kläger habe deshalb die Wohnungen nicht in der Hoffnung auf einen Gesamtertrag erworben, sondern, wie bei Bauherrenmodellen üblich, wegen der erwartenden Steuerersparnisse.

 

Hinweis

Zum Zeitpunkt des Verkaufs galt noch die zweijährige Spekulationsfrist. Heute würde sich die Frage stellen, ob die eingetretenen Wertminderungen als Spekulationsverluste zu erfassen sind. Außerdem würde das Finanzamt vermutlich prüfen, ob den geltend gemachten Vermietungsverlusten wegen des baldigen Verkaufs die Anerkennung zu versagen ist. Beide Fragen lassen sich derzeit nicht eindeutig beantworten. Ob Spekulationsverluste nur mit Spekulationsgewinnen verrechnet werden dürfen, ist ebenfalls noch nicht restlos geklärt, auch wenn der BFH die gesetzliche Regelung für verfassungsmäßig hält (BFH, Urteil v. 18.10.2006, IX R 28/05). Es lässt sich nämlich nicht absehen, ob auch das BVerfG mit diesen Fragen befasst werden wird. Falls der Gesetzgeber, wie derzeit vorgesehen, die Spekulationsfrist ab 2009 (für Anschaffungen nach dem 31.12.2008) ganz streicht, wird sich die Rechtslage erneut ändern.

 

Link zur Entscheidung

FG München, Urteil vom 26.10.2005, 11 K 3595/05

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