Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück (zu § 3a Abs. 3 Nr. 1 UStG)

Kommentar

Führt der Unternehmer eine Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück aus, ist die Leistung unabhängig von der Stellung des Leistungsempfängers immer dort ausgeführt, wo das Grundstück belegen ist. Die Leistung muss allerdings mit einem ausdrücklich bestimmbaren Grundstück hinreichend eng verbunden sein. Probleme ergaben sich in der Vergangenheit bei der Ausführung von juristischen Dienstleistungen im Zusammenhang mit Grundstückssachverhalten. Die Finanzverwaltung präzisiert ihre Aussagen, welche juristischen Dienstleistungen eine Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück darstellen können und welche nicht.

Die rechtliche Problematik

Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück sind immer dort ausgeführt, wo das Grundstück liegt.^[1] In diesen Fällen ist es nicht von Bedeutung, ob der Leistungsempfänger Unternehmer ist, eine USt-IdNr. verwendet oder in einem anderen Mitgliedstaat ansässig ist. Dabei müssen immer 2 Voraussetzungen erfüllt sein:

• es muss ein ausdrückliches bestimmbares Grundstück vorliegen und
• die Leistung muss auch hinreichend eng mit diesem Grundstück verbunden sein.

Wichtig

Eine genaue Prüfung, ob eine Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück vorliegt, ist insbesondere dann vorzunehmen, wenn der Auftraggeber ein Unternehmer ist, der in einem anderen Mitgliedstaat ansässig ist, als das Grundstück belegen ist. Ergibt sich später, dass die Leistung nicht als Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück zu qualifizieren ist, bestimmt sich der Ort der Leistung nach der B2B-Grundregelung des § 3a Abs. 2 UStG und ist dort, wo der Leistungsempfänger ansässig ist.

Zum 1.1.2017 sind in Art. 31a und Art. 31b MwStSystRL-DVO verbindlich für alle Mitgliedstaaten Abgrenzungskriterien vorgegeben worden, welche Leistungen als sonstige Leistungen in einem direkten Zusammenhang mit einem Grundstück anzusehen sind. Die Finanzverwaltung hatte schon zum 1.1.2013^[2] im Vorgriff auf diese Regelungen den UStAE in wesentlichen Teilen den unionsrechtlichen Vorgaben angepasst und Anfang 2017^[3] noch einige wenige Fälle zur Klarstellung und weiteren Abgrenzung in den UStAE aufgenommen.

Wichtig

In der Praxis war aber nicht eindeutig abgrenzbar, ob und in welchen Fällen Rechtsberatungsleistungen als Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück anzusehen sind. Bisher war in Abschn. 3a.3 UStAE keine detaillierte Abgrenzung vorgenommen worden.

Die Anweisung des Bundesministeriums der Finanzen

Wichtig

Das BMF-Schreiben ändert und ergänzt Abschn. 3a.3 UStAE.

Die Finanzverwaltung ergänzt die Anweisungen im UStAE und regelt detailliert, welche Leistungen als Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück anzusehen sind oder nicht.

Sonstige Leistungen juristischer Art im Zusammenhang mit Grundstücksübertragungen sowie mit der Begründung oder Übertragung von bestimmten Rechten an Grundstücken oder dinglichen Rechten an Grundstücken^[4] stellen Leistungen dar, die als eng mit einem Grundstück verbunden gelten. Dies gilt selbst dann, wenn die zugrunde liegende Transaktion, die zur rechtlichen Veränderung an dem Grundstück führt, letztendlich nicht stattfindet. Zu den bestimmten Rechten an Grundstücken zählen z. B. das Miet- und Pachtrecht.

Wichtig

Die Erbringung sonstiger Leistungen juristischer Art ist nicht auf bestimmte Berufsgruppen beschränkt, setzt also nicht eine Leistung eines Rechtsanwalts voraus. Es ist aber erforderlich, dass die Dienstleistung mit einer zumindest beabsichtigten Veränderung des rechtlichen Status des Grundstücks zusammenhängt.

Die Finanzverwaltung^[5] zählt diverse Leistungen auf, die als eng mit einem Grundstück im Zusammenhang stehende Leistungen dieser Art gelten:

• Aufsetzen eines Vertrags über den Verkauf oder den Kauf eines Grundstücks und das Verhandeln der Vertragsbedingungen sowie damit in Zusammenhang stehende Beratungsleistungen^[6], sofern diese als unselbständige Nebenleistungen anzusehen sind;
• sonstige Leistungen der Notare bei der Beurkundung von Grundstückskaufverträgen und anderen Verträgen, die auf die Veränderung von Rechten an einem Grundstück gerichtet sind, unabhängig davon, ob sie zwingend einer notariellen Beurkundung bedürfen;
• Beratung hinsichtlich einer Steuerklausel in einem Grundstücksübertragungsvertrag;
• Aufsetzen und Verhandeln der Vertragsbedingungen eines sale-and-lease-back-Vertrags über ein Grundstück oder einen Grundstücksteil sowie damit in Zusammenhang stehende Beratungsleistungen, sofern diese als unselbständige Nebenleistungen anzusehen sind;
• Aufsetzen und Verhandeln von Miet- und Pachtverträgen über ein bestimmtes Grundstück oder einen bestimmten Grundstücksteil;
• rechtliche Prüfung bestehender Miet- oder Pachtverträge im Hinblick auf den Eigentümerwechsel im Rahmen einer Grundstücksübertragung.

Wichtig

Die genannten Leistungen stehen alle im Zusammenhang mit der Übertragung von Rechten an Grundstücken – dies ist die allgemeine Voraussetzung, damit die juristische Leistung nach § 3a Abs. 3 Nr. 1 UStG behandelt werden kann.

Sonstige Leistungen juristischer Art...