Die Einbehaltung einer Mietkaution seitens des Vermieters führt zu einer Einnahme i. R. d. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.[1] Führt der Vermieter mit der Kaution dann vom Mieter unterlassene Reparaturen durch, fallen beim Vermieter insoweit Werbungskosten an. Soweit eine Verrechnung der Kaution mit Werbungskosten erfolgt ist, sind die einbehaltenen Kautionsbeträge dem Vermieter zwar zugeflossen, haben aber gleichzeitig wegen der Werbungskosten in gleicher Höhe keine steuererhöhende Wirkung.[2] Erhält der gewerbliche Mieter (Unternehmer) die Kaution nicht zurück, weil er seine Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht erfüllt hat (z. B. Beschilderung am Objekt nicht entfernt), fallen insoweit bei ihm Betriebsausgaben an.

Die als Schadensersatz für vom Mieter verursachte Schäden an der Mietsache einbehaltene Kaution ist in dem Jahr als Einnahme gem. § 11 Abs. 1 EStG bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu erfassen (Zuflussprinzip), in dem die Aufrechnung mit dem Schadensersatzanspruch erklärt wurde.[3]

[1] § 21 EStG; BFH, Urteil v. 11.7.2000, IX R 48/96, BFH/NV 2000 S. 1547; BGH, Urteil v. 24.7.2019, VIII ZR 141/17: Stillschweigende Barkautionsabrechnung und Verwertungsbefugnis.
[2] FG Münster, Urteil v. 10.12.2019, 2 K 2497/17 E, EFG 2020 S. 1230, Rev. eingelegt aus anderen Gründen, Az. beim BFH IX R 11/20.

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