Kostenvorgabe und -kontrolle
Hohe Anforderungen an den Controllerservice nach Vorgabe und Kontrolle der Baukosten sowie Suche nach Einsparpotenzialen vom Projektstart an und während des Bauablaufs sind natürlich besonders dann gegeben, wenn der Bauherr selbst die Abläufe steuert. Die Detailliertheit nimmt ab, je mehr Bauleistungen bei Vereinbarung von verbindlichen Budgets an Dritte vergeben werden. Ähnlich verhält es sich bei der parallel anlaufenden Vermarktung. Auch hier können dem Bauherren die verschiedenen Dienstleister (Makler usw.) Detailarbeit abnehmen.
Grundübersicht
Unabhängig von der konkreten Arbeitsteilung und dem Anteil Dritter am Projekt muss der Controller des Bauherren ständig eine Grundübersicht über Baukostenentwicklung, Finanzstatus, Termineinhaltung und Vermietungsstand und deren Interdependenzen liefern können. Dazu sollte eine projektbegleitende flexible Info-Mappe geführt werden, die als Informationssystem für Planung, Steuerung und Überwachung des Immobilienprojekts genutzt wird.
In den nachfolgenden Übersichten soll dies demonstriert werden. In Tabelle 7 sind die wesentlichsten Teile der Info-Mappe dargestellt. Tabelle 8.1 enthält die Baukostenentwicklung nach Nutzungsart am Beispiel des Gebäudes 1. Tabelle 8.2 zeigt den laufenden Finanzstatus am Beispiel des Gewerkes Hochbau und Tabelle 9 die Fertigstellungs- und Vermietungsübersichten am Beispiel des Gebäudes 2.
Tab. 7: Flexible Info-Mappe
| Gebäude/Nutzung | Fläche in qm | erwartete Baukosten/qm | Investitionsvolumen |
| Gebäude 1 : Produktion | |||
| Lagerflächen Erdgeschoss | 250 | 800 EUR | 200.000 EUR |
| Produktionsfläche Erdgeschoss | 250 | 1.000 EUR | 250.000 EUR |
| Laborfläche 1. OG | 200 | 2.000 EUR | 400.000 EUR |
| Verwaltung 1. OG | 100 | 1.500 EUR | 150.000 EUR |
| Sozial- und Technikräume 1. OG | 200 | 1.600 EUR | 320.000 EUR |
| Zwischensumme Gebäude 1 | 1.000 | 1.320 EUR | 1.320.000 EUR |
Die Umrechnung der flächen- oder raumbezogenen Budgetzahlen in die gewerkeorientierten Vorgaben erfolgt nach allgemein anerkannten Von-Hundert-Werten, die den Wertanteil der einzelnen Bauleistung an einem Gebäude in etwa widerspiegeln. Natürlich variieren diese je nach Art und Ausstattung des Gebäudes.
Die allgemeinste Orientierung bietet sicher § 3 Makler- und Bauträgerverordnung, die Auszahlungsanteile in Abhängigkeit vom Baufortschritt festlegt.
| Gewerke G1 | Firma | Auftrag | Nachträge | Zusätze | erwartete Baukosten |
| Hochbau (Rohbau) | Firma A | 630.000 EUR | 30.000 EUR | 660.000 EUR | |
| Firma B | 15.000 EUR | 15.000 EUR | |||
| Baukosten Ist / Erwartung | 675.000 EUR | ||||
| Budget | 650.000 EUR | ||||
| Abweichung | 25.000 EUR | ||||
| Trockenbau | Firma C | 190.000 EUR | 190.000 EUR | ||
| Baukosten Ist / Erwartung | 190.000 EUR | ||||
| Budget | 200.000 EUR | ||||
| Abweichung | - 10.000 EUR | ||||
| Installation | Firma D | 200.000 EUR | 10.000 EUR | 5.000 EUR | 215.000 EUR |
| Firma E | 95.000 EUR | 1.000 EUR | 96.000 EUR | ||
| Baukosten Ist / Erwartung | 311.000 EUR | ||||
| Budget | 300.000 EUR | ||||
| Abweichung | 11.000 EUR | ||||
| sonstige | Firma F | 100.000 EUR | 100.000 EUR | ||
| Firma G | 20.000 EUR | 10.000 EUR | 30.000 EUR | ||
| Firma H | 15.000 EUR | 15.000 EUR | |||
| Firma I | 10.000 EUR | 10.000 EUR | |||
| Baukosten Ist / Erwartung | 155.000 EUR | ||||
| Budget | 170.000 EUR | ||||
| Abweichung | - 15.000 EUR | ||||
| Baukosten Ist / Erwartung | 1.331.000 EUR | ||||
| Gesamt Budget | 1.320.000 EUR | ||||
| Gesamt Abweichung G1 | 11.000 EUR |
Derartige Übersichten müssen pro Gebäude geführt und zu einer Gesamtübersicht verdichtet werden.
| Gebäude | 1. Ansatz | Vorgabe | Erwartung | Abweichung |
| Gebäude 1 | 1.500.000 EUR | 1.320.000 EUR | 1.331.000 EUR | 11.000 EUR |
| Gebäude 2 | 2.000.000 EUR | 2.103.000 EUR | 2.248.000 EUR | 145.000 EUR |
| Gebäude 3 | 3.000.000 EUR | 3.160.000 EUR | 3.054.000 EUR | - 106.000 EUR |
| 6.583.000 EUR | 6.633.000 EUR | 50.000 EUR |
Tab. 8.1: Baukostenentwicklung nach Nutzungsart und Gebäude sowie Finanzstatus
Deutliche Baukostenüberschreitungen führen meist auch zu Turbulenzen bei der finanziellen Abwicklung.
In unserem Beispiel bleibt dies jedoch dem Bauherren erspart, da es sich um eine gemessen am Investvolumen kaum spürbare Überschreitung handelt.
Allerdings ist auch im Beispiel zu erkennen, dass es Umschichtungen der Mittel zwischen den Gebäuden geben muss, die vor allem die zeitliche Bereitstellung der Gelder beeinflussen.
| Gewerke | Firma | Auftrag | Nachträge | Zusätze | Bezahlt | Offen |
| Hochbau (Rohbau) | Firma A | 630.000 EUR | 400.000 EUR | 230.000 EUR | ||
| Firma A | 30.000 EUR | 30.000 EUR | - 30.000 EUR | |||
| Firma B | 15.000 EUR | - EUR | 15.000 EUR | |||
| 215.000 EUR |
Tab. 8.2: Laufender Finanzstatus am Beispiel G 1 , Gewerk Hochbau
Diese Übersicht muss es für alle Gewerke/Firmen pro Gebäude und verdichtet für das Gesamtvorhaben geben.
Außerdem sollte sie je nach Anforderung um eine geeignete Terminleiste für die späteren Zahlungen sowie bei größeren Abwechungen von den Baukosten um eine Gegenüberstellung vorhandener zu noch zu beschaffenden Geldern ergänzt werden.
| Gebäude/Nutzung | Fläche in qm | erwartete Miete pro qm | Fertigstellung | vermietet Nutzer | vertragliche Miete | noch zu vermieten Interessent |
| Gebäude 2: kleinteiliger Gewerb... |
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