Machbarkeits- studie
Die Mindestanforderung besteht in der Ideenphase darin, gemeinsam mit dem potenziellen Investor eine Grobkonzeption/Machbarkeitsstudie zu entwickeln, die aus Controllingsicht vor allem folgende Schwerpunkte enthalten sollte:
Rahmendaten
1. Beschreibung der Ausgangssituation am Markt sowie Ermittlung und Aufbereitung der relevanten Rahmendaten. Dazu gehören:
- Grundstückspreise und deren Entwicklungstrends
- Erzielbare Mieten für die potenziellen Nutzergruppen
- Leerstandsquote
- Zulässige Bebauung (Geschoss- und Grundflächenzahl, Bebauungsplan, Denkmalschutz)
- Bewertung des Marktes im Sinne des Wertsteigerungspotenzials.
Nutzen des Investors
2. Verbale Fixierung und Quantifizierung des Nutzens für den Investor bei Realisierung des Projektes. Dazu gehören:
- Synergiepotenziale für bestehende Engagements
- Umsatzsteigerung durch neue Märkte
- Kostensenkung durch bessere Rahmenbedingungen
- Renditevorsprung gegenüber alternativen Anlagen.
Vorteile der Nutzer
3. Verbale Fixierung und möglichst Quantifizierung des Nutzens für die Umgebung und potenzielle Nutzer. Dazu gehören:
- Schaffung von Arbeitsplätzen
- Schließen von Angebotslücken und Belebung der Wirtschaft
- Verbesserung des Umweltschutzes
- Erhöhung der Attraktivität des Standorts.
Investitionsbedarf und Finanzierung
4. Ermittlung des Investitionsbedarfs und der Rahmendaten für die Finanzierung. Dazu gehören:
- Ermittlung des Flächen- und Raumbedarfes für die Nutzungsarten
- Ermittlung der Anschaffungskosten des Grundstückes inkl. Nebenkosten
- Ermittlung der Baukosten in Abhängigkeit von bautechnischen und baurechtlichen Besonderheiten
- Bemessung des Eigenkapitaleinsatzes
- Strukturierung der Fremdfinanzierung.
Wirtschaftlichkeitsermittlung
5. Erster Ansatz einer zusammengefassten Wirtschaftlichkeitsermittlung. Sie vereint alle verwertbaren Zahlen sowie ermittelten Ansatzwerte dieser Phase und liefert die Antworten auf folgende Kernfragen:
- Ist das Projekt finanzierbar?
- Kann das Objekt wirtschaftlich betrieben werden?
- Wie hoch ist die Eigenkapitalrendite?
Beispielberechnungen
Die wichtigsten Berechnungen werden in einer Gesamtübersicht zu Investitionen (Tabelle 1), Finanzierung (Tabelle 2) und Betreibung (Tabelle 3) beispielhaft in folgender Form aufbereitet:
| Gebäude/ Nutzung | Fläche in qm | erwartete Baukosten/qm | Investitionsvolumen | Miete/qm | Jahresmiete |
| Gebäude 1 | |||||
| Hauptnutzungsart 1 | 1.000 | 1.500 EUR | 1.500.000 EUR | 10,00 EUR | 120.000 EUR |
| Gebäude 2 | |||||
| Hauptnutzungsart 2 | 1.000 | 2.000 EUR | 2.000.000 EUR | 18,00 EUR | 216.000 EUR |
| Gebäude 3 | |||||
| Hauptnutzungsart 3 | 1.200 | 2.500 EUR | 3.000.000 EUR | 20,00 EUR | 288.000 EUR |
| Zwischensumme 1 | 3.200 | 6.500.000 EUR | 624.000 EUR |
Tab. 1: Gesamtübersicht Investitionen
| Investition gesamt | Förderung | Eigenkapital | Fremdkapital | Zins auf FK | |
| 5% | |||||
| Grundstück | 1.000.000 EUR | - EUR | 1.000.000 EUR | - EUR | 0 |
| Gebäude 1 | 1.500.000 EUR | 500.000 EUR | 500.000 EUR | 500.000 EUR | 25.000 EUR |
| Gebäude 2 | 2.000.000 EUR | - EUR | 1.000.000 EUR | 1.000.000 EUR | 50.000 EUR |
| Gebäude 3 | 3.000.000 EUR | - EUR | 1.500.000 EUR | 1.500.000 EUR | 75.000 EUR |
| 7.500.000 EUR | 500.000 EUR | 4.000.000 EUR | 3.000.000 EUR | 150.000 EUR |
Tab. 2: Gesamtübersicht Finanzierung
| Miete Gebäude 1 | 120.000 EUR |
| Miete Gebäude 2 | 216.000 EUR |
| Miete Gebäude 3 | 288.000 EUR |
| Erlöse | 624.000 EUR |
| AfA 3 % | 195.000 EUR |
| Verwaltung 5 % | 31.200 EUR |
| Werbung | 50.000 EUR |
| lfd. Instandhaltung | 100.000 EUR |
| sonstige Kosten | 50.000 EUR |
| Zinsen | 150.000 EUR |
| Kosten | 576.200 EUR |
| Ergebnis | 47.800 EUR |
| EK-Rendite | 1,20% |
| Cash-flow | 242.800 EUR |
Tab. 3: Gesamtübersicht Betreibung
Unmittelbare Entscheidungsvorbereitung
Sind die Fragen nach der Finanzierbarkeit und Wirtschaftlichkeit, gemessen an der Sollrendite sowie möglichen weichen Faktoren, im Grundsatz positiv beantwortet, folgt für den Controllerservice die Phase der unmittelbaren Entscheidungsvorbereitung, d.h. Suche nach der besten Variante und Vorgabe der Budgets. Parallel müssen die Daten der Wirtschaftlichkeitsberechnung fortgeschrieben werden. Bis zur Rechtsgültigkeit der Verträge kann die beste Variante, z.B. infolge plötzlicher Verschlechterung von Rahmendaten (z.B. drastische Zinserhöhungen), sogar der Rücktritt von der Investition sein.
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