Hessisches FG Urteil vom 30.09.1996 - 2 K 2970/95

Entscheidungsstichwort (Thema)

Einkommensteuer 1994

Nachgehend

BFH (Urteil vom 27.07.1999; Aktenzeichen IX R 64/96)

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger haben die Kosten des Verfahrens zu tragen.

3. Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

Die Beteiligten streiten um die Frage, ob Verluste aus der Vermietung einer Eigentumswohnung steuerlich anzuerkennen sind.

Die Kläger werden als Ehegatten zusammen zur Einkommensteuer veranlagt, wobei der Ehemann als Bankkaufmann Einkünfte aus nichtselbständiger Tätigkeit, die Ehefrau als Hausfrau keine Einkünfte erzielt.

Mit notariellem Vertrag vom 27.4.1993 erwarben die Kläger je zur Hälfte eine noch in der Bauphase befindliche 79,07 qm große Eigentumswohnung in … für 460.000,– DM. 300.000,– DM des Kaufpreises waren fremdfinanziert. Die Wohnung unterlag aufgrund einer Vereinbarung der Verkäuferin mit der Stadt … einer Mietpreisbegrenzung auf die Dauer von 10 Jahren dergestalt, daß die zulässige Höchstmiete nicht über dem durch die Stadt … gültigen Mietspiegel vorgegebenen Mittelwert liegen durfte. Im Streitjahr betrug der Höchstmietzins unstreitig 14,50 DM/qm.

Die Kläger, die als Käufer der Wohnung an diese Mietpreisbegrenzung gebunden waren, verpflichteten sich gemäß § 6 des notariellen Vertrages dazu, mit den Eltern des Klägers, die die Wohnung beziehen sollten, einen entsprechenden Mietvertrag abzuschließen. Dieser Mietvertrag wurde mit Datum vom 26.3.1994 abgeschlossen. Das Mietverhältnis begann am 1.4.1994. Als Mietzins wurde eine Nettomiete von 750,– DM zuzüglich Nebenkosten und Garagenstellplatz vereinbart, was einem Mietzins von 9,49 DM/qm entspricht. Weiterhin wurde den Eltern des Klägers (geboren 1931 bzw. 1934) als Gesamtberechtigten mit vorbezeichnetem notariellen Vertrag ein Wohnungsrecht gemäß § 1093 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) als beschränkt persönliche Dienstbarkeit mit der Maßgabe eingeräumt, daß beim Tode des Erstversterbenden das Recht allein auf den Überlebenden übergeht.

Das Mietverhältnis wurde wie vereinbart durchgeführt.

In ihrer Einkommensteuererklärung 1994 ermittelten die Kläger für die Wohnung durch Gegenüberstellung der Einnahmen in Höhe von 9.900,– DM zu den Ausgaben in Höhe von 58.499,– DM inklusive der degressiven Abschreibung und der AfA für eine von den Klägern für die Wohnung gekaufte und eingebaute Küche einen Verlust in Höhe von 48.499,– DM. Das Finanzamt verneinte eine Einkünfteerzielungsabsicht aus Vermietung und Verpachtung, da ein Totalüberschuß aufgrund der gegebenen Umstände nicht zu erwarten sei, und erkannte den Verlust aus Vermietung und Verpachtung nicht an. Darüber hinaus vertrat das Finanzamt die Auffassung, daß das Mietverhältnis aufgrund des eingeräumten Wohnungsrechtes einem Fremdvergleich nicht standhalte, so daß auch insoweit das Mietverhältnis nicht anzuerkennen sei.

Der Einspruch der Kläger gegen den mit dieser Maßgabe erlassenen Bescheid vom 31.5.1995 wurde mit Einspruchsentscheidung vom 5.7.1995 als unbegründet zurückgewiesen.

Die Kläger haben fristgerecht Klage erhoben. Sie vertreten die Auffassung, daß kein Fall von sogenannter Liebhaberei vorliege, sondern daß bei einem zugrundezulegenden Zeitraum von mindestens 50 bis maximal 100 Jahren ein Totalüberschuß zu erwarten sei. Die Kläger haben im außergerichtlichen Verfahren hierzu folgende Berechnung vorgelegt:

Voraussichtliche Mieteinnahmen

79,07 qm × 9,49 DM × 12 Monate × 25 Jahre	ca.	225.000,– DM
79,07 qm × 14,50 DM × 12 Monate × 75 Jahre	ca.	1.032.000,– DM
Summe	ca.	1.257.000,– DM

Voraussichtliche Werbungskosten

Ausgaben Finanzierungskosten 100.000,– DM zu 7,25 % auf 11 Jahre		79.750,– DM
Finanzierungskosten 200.000,– DM zu 7,5 % auf 26 Jahre		390.000,– DM
AfA auf Gebäude für 50 Jahre		454.000,– DM
AfA auf Einbauküche für 10 Jahre		19.100,– DM
Summe	ca.	942.850,– DM
Voraussichtliche Einnahmen	ca.	1.257.000,– DM
Voraussichtliche Ausgaben	ca.	942.850,– DM
Gesamtüberschuß nach IOC Jahren	ca.	814.150,– DM

Darüber hinaus meinen die Kläger, daß aufgrund der Mietpreisbegrenzung selbst bei Zugrundelegung eines höchstzulässigen Mietzinses von 14,50 DM/qm sich nur ein geringfügig geringerer Verlust ergäbe. Erst bei einem Mietzins von 29,50 DM/qm könne ein Verlustausgleich in dem vom Finanzamt zugrunde gelegten 25-Jahres-Zeitraum eintreten. Dieser Mietzins könne jedoch weder aus tatsächlichen noch aus rechtlichen Gründen erzielt werden.

Die Kläger beantragen,

den Einkommensteuerbescheid 1994 vom 31.5.1995 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 20.7.1995 dahingehend abzuändern, daß ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 48.599,– DM in Ansatz zu bringen und die Einkommensteuer entsprechend herabzusetzen ist.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Dieser hält an seiner bereits im außergerichtlichen Verfahren geäußerten Rechtsansicht fest, daß es sowohl an einer Einkünfteerzielungsabsicht fehle – somit ein Fall von sogenannter Liebhaberei vorliege –, als auch, daß das Mietverhältnis einem Fremdvergleich nicht standhalte. Entscheidend sei nicht nur auf d...