Entscheidungsstichwort (Thema)
Überschusserzielungsabsicht bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
Leitsatz (redaktionell)
1. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist regelmäßig von einer Überschusserzielungsabsicht auszugehen, wenn es sich um einen (typischen) Fall der Vermietung handelt.
2. Das Zugeständnis zum Einbau einer hochwertigen Einbauküche und die Umlage nur eines Teils der umlagefähigen Kosten sind besondere Umstände, die bei einer Vermietung an Angehörige erheblich unterhalb des Marktpreises, auf das Fehlen einer Überschusserzielungsabsicht und auf private Versorgungsmotive schließen lassen.
3. Der Umstand, dass ein Einnahmeüberschuss erst nach ca. 20 Jahren eintritt, läßt darauf schließen, dass die Vermietung nicht geeignet ist eine Totalüberschussprognose innerhalb eines überschaubaren Prognosezeitraum zu rechtfertigen.
4. Bei der Vermietung an Angehörige weit unter dem Marktpreis ist der Umstand, dass eine andere Wohnung zu marktgerechten Bedingungen vermietet wird ein Indiz für die fehlende Überschusserzielungsabsicht.
Normenkette
EStG § 2 Abs. 1 Nr. 6, § 21 Abs. 1
Streitjahr(e)
1992
Nachgehend
Tatbestand
Zwischen den Beteiligten ist im Rahmen der Veranlagung zur Einkommensteuer 1992 streitig, ob hinsichtlich des verbilligt an Angehörige vermieteten Einfamilienhausgrundstücks der Kläger in E ...., ................................................., negative Vermietungseinkünfte überhaupt nicht zu berücksichtigen sind, weil dem Kläger die Absicht, auf Dauer Einnahmeüberschüsse zu erzielen, gefehlt hat oder weil das Mietverhältnis wegen einer unter fremden unüblichen Gestaltung steuerlich nicht anzuerkennen ist, oder ob - anderenfalls - die Werbungskosten wegen Unterschreitens der ortsüblichen Marktmiete um mehr als 50 v.H. gemäß § 21 Abs. 2 Satz 2 Einkommensteuergesetz in der für das Streitjahr maßgeblichen Fassung (EStG) entsprechend zu kürzen sind.
Die Kläger, zur Einkommensteuer für das Streitjahr zusammenveranlagte Eheleute, hatten das mit einem Einfamilienhaus (Baujahr 1982 , Wohnfläche 124,2 qm) bebaute, xxx qm große Grundstück in Gütergemeinschaft mit Vertrag vom 17.9.1991 von der Mutter der Klägerin zum Kaufpreis von xxx.xxx DM erworben. Einen Teilbetrag von xxx.xxx DM hatten die Kläger laut Vertrag bereits vorab gezahlt. Einen weiteren Teilbetrag von x.xxx DM haben die Kläger durch Ablösung einer Darlehensschuld der Mutter der Klägerin erbracht. Den Restbetrag von xxx.xxx DM stundete die Mutter der Klägerin darlehensweise gegen eine Verzinsung von 3% über dem jeweiligen Bundesbankdiskontsatz bei einer Tilgung von 5% jährlich ab dem 1.1.1993. Die Zins- und Tilgungskonditionen sind von den Beteiligten unter dem 5.2.1992 nochmals abgeändert worden; danach war eine Tilgung nunmehr in Höhe von monatlich 1.500 DM ab dem 1.10.1992 vereinbart.
Bereits am 2.9.1991 hatte der Kläger mit den 19xx (Mutter) bzw. 19xx geborenen Eltern der Klägerin einen Mietvertrag abgeschlossen. Danach hat der Kläger das Haus ab dem 1.10.1991 zu einem Mietzins von 500 DM monatlich an die Eltern der Klägerin vermietet. Nebenabgaben werden laut Vertrag nicht gesondert erhoben. Der Kläger verpflichtete sich außerdem den Mietern gegenüber zum Einbau einer Küche. Der Kläger hat demgemäß für xx.xxx DM eine Küche einbauen lassen.
Der Kläger hat für das Streitjahr 1992 bei Einnahmen von 6.000 DM einen Werbungskostenüberschuss von 53.116 DM als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung das Grundstück in E betreffend erklärt. Insgesamt ergeben sich nach den bisher vorliegenden Steuererklärungen für die Jahre 1991 - 1999 folgende Werbungskostenüberschüsse:
1991 |
1992 |
1993 |
1994 |
1995 |
|
DM |
DM |
DM |
DM |
DM |
|
Einnahmen |
1.500,00 |
6.000,00 |
6.500,00 |
8.350,00 |
9.000,00 |
Ausgaben |
|||||
Zinsen, Geldbesch. |
12.855,38 |
44.068,94 |
36.302,55 |
26.877,00 |
23.610,00 |
Grundsteuer |
204,96 |
204,96 |
205,00 |
204,96 |
|
Müllabfuhr |
240,00 |
||||
Wasser/Abwasser |
616,56 |
||||
Versicherung |
549,00 |
626,30 |
643,00 |
1.039,70 |
|
Schornsteinfeger |
93,73 |
89,50 |
90,00 |
89,50 |
|
Instandhaltung |
101,30 |
2.225,00 |
8.080,10 |
4.130,00 |
5.349,29 |
Sonstiges |
724,00 |
717,00 |
360,00 |
||
AfA § 7 Abs. 4 EStG |
2.252,00 |
9.008,00 |
9.008,00 |
9.008,00 |
9.008,00 |
AfA Küche |
2.642,00 |
2.642,00 |
2.642,00 |
2.642,00 |
|
Einkünfte ./. |
13.708,68 |
53.116,63 |
51.177,41 |
36.202,00 |
34.160,01 |
1996 |
1997 |
1998 |
1999 |
Summe |
|
DM |
DM |
DM |
DM |
||
Einnahmen |
9.000,00 |
9.000,00 |
10.200,00 |
10.200,00 |
|
Ausgaben |
|||||
Zinsen, Geldbesch. |
16.662,25 |
15.672,25 |
15.052,00 |
14.065,00 |
|
Grundsteuer |
204,96 |
204,96 |
244,00 |
244,00 |
|
Müllabfuhr |
276,00 |
276,00 |
276,00 |
276,00 |
|
Wasser/Abwasser |
606,84 |
654,58 |
513,00 |
513,00 |
|
Versicherung |
1.054,80 |
1.056,90 |
1.122,00 |
1.124,00 |
|
Schornsteinfeger |
94,10 |
94,10 |
95,00 |
103,00 |
|
Instandhaltung |
1.426,28 |
574,90 |
6.575,00 |
4.734,00 |
|
Sonstiges |
389,00 |
200,00 |
29,00 |
||
AfA § 7 Abs. 4 EStG |
9.008,00 |
9.008,00 |
9.008,00 |
9.008,00 |
|
AfA Küche |
2.642,00 |
2.642,00 |
2.842,00 |
2.642,00 |
|
Einkünfte ./. |
23.404,23 |
21.383,69 |
25.527,00 |
22.538,00 |
281.217,65 |
Der Beklagte ging nach Erörterungen für das Streitjahr 1992 davon aus, dass sich die ortsübliche Marktmiete für d...
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