Gutschrift als Rechnungsersatz / 5 Mietvertrag nach Musterformular des Mieters

5.1 Grundstücke, die nicht Wohnzwecken dienen

Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei.^[1] Bei Miet- und Pachtverträgen von Nicht-Wohngrundstücken kann durch Option auf die Umsatzsteuerfreiheit der Vermietung verzichtet werden, wenn der Mieter/Pächter das Grundstück nicht zur Erzielung von den Vorsteuerabzug ausschließenden Umsätzen^[2] verwendet.^[3] Der Verzicht auf die Steuerbefreiung muss im Mietvertrag vereinbart werden.

Der Mietvertrag gilt – sofern er nach einem Formularvorschlag des Vermieters/Verpächters ausgestellt wird – als Rechnung.^[4] Wird der Mietvertrag nach einem Musterformular des Mieters/Pächters erstellt, gilt er als Gutschrift.

Hinweis

Steuersatzwechsel

Handelt es sich um eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung, so kann ein Jahresvertrag auf halbjährlich oder monatlich gestellt werden. Die Umsatzsteuer konnte dann für das 2. Halbjahr 2020 mit 16 % ausgewiesen werden.

[1] § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG.

[2] § 15 Abs. 2 Nr. 1 UStG.

[3] § 9 Abs. 1 und Abs. 2 UStG.

[4] Abschn. 14.1 Abs. 2 UStAE.

5.2 Kleinunternehmer als Vermieter/Verpächter

Ist der Vermieter/Verpächter z. B. Kleinunternehmer, ist er nicht zum gesonderten Umsatzsteuerausweis berechtigt.^[1] Im Fall eines Rechnungs-Mietvertrags mit Umsatzsteuerausweis schuldet er dann die Umsatzsteuer.^[2] Ein Gutschrifts-Mietvertrag mit Umsatzsteuerausweis gilt insoweit als Rechnung i. S. d. UStG und löst ebenso Umsatzsteuer aus,^[3] wenn der Gutschriftsempfänger nicht widerspricht.

Ein Vorsteuerabzug ist in keinem Fall möglich, da keine gesetzlich für diese Leistung geschuldete Umsatzsteuer vorliegt.^[4]

[1] § 19 Abs. 1 Satz 4 UStG.

[2] § 14c Abs. 2 UStG; Abschn. 14c.2 Abs. 2 Nr. 1 UStAE.

[3] § 14c Abs. 2 UStG.

[4] § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 UStG; Abschn. 15.2 Abs. 1 Satz 2 UStAE.