Der BFH hat in 3 Urteilen vom 14.6.2016 die anschaffungsnahen Herstellungskosten genauer von den sofort abzugsfähigen Werbungskosten/Betriebsausgaben abgegrenzt.[1] Das Bundesfinanzministerium hat sich der Rechtsauffassung des BFH angeschlossen.[2] Danach gehören zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer Instandsetzung oder Modernisierung im Zusammenhang mit der Anschaffung eines Gebäudes anfallen. Dazu zählen:
- originäre Aufwendungen zur Herstellung der Betriebsbereitschaft durch Wiederherstellung funktionsuntüchtiger Gebäudeteile,
- Aufwendungen für eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung des Gebäudes sowie
- Schönheitsreparaturen.
Der Bundesfinanzhof hat zudem klargestellt: Bei der Prüfung, ob die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen bei einem aus mehreren Einheiten bestehenden Gebäude zu anschaffungsnahen Herstellungskosten führen,
- ist nicht auf das gesamte Gebäude,
- sondern auf den jeweiligen selbständigen Gebäudeteil abzustellen,
- wenn das Gesamtgebäude in unterschiedlicher Weise genutzt wird.
Maßgeblich ist insoweit, ob die einzelnen Gebäudeteile in verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen stehen.
In den zugrunde liegenden Sachverhalten hatten die Kläger verschiedene Gebäude erworben und jeweils in zeitlicher Nähe zur Anschaffung umgestaltet, renoviert und instand gesetzt, um sie anschließend zu vermieten. Die Kläger hatten u. a. Wände eingezogen, Bäder erneuert, Fenster ausgetauscht sowie Schönheitsreparaturen durchgeführt. Den Aufwand machten sie als Werbungskosten geltend.
Der BFH qualifizierte die fraglichen Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten, die nur im Rahmen der Abschreibung (AfA) abzugsfähig sind. Der BFH geht nunmehr davon aus, dass z. B. Schönheitsreparaturen als bauliche Maßnahmen anzusehen sind, durch die Mängel oder Schäden an vorhandenen Einrichtungen eines bestehenden Gebäudes beseitigt werden. Das gilt insbesondere dann, wenn sie innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden und die hierfür angefallenen Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten übersteigen. Damit sind also dann auch Maßnahmen wie das Tapezieren und Anstreichen als Teil der anschaffungsnahen Herstellungskosten zu behandeln.
Als Werbungskosten/Betriebsausgaben können nur Aufwendungen für jährlich anfallende Erhaltungsarbeiten abgezogen werden. Das gilt z. B. für die regelmäßige Wartung der Heizung, der Aufzüge oder Aufwendungen zur Beseitigung von Rohrverstopfungen.
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