Was passiert, wenn ein gewerblicher Grundstückshändler ein für eine Bebauung und Veräußerung erworbenes Grundstück erwirbt, die Bebauungsabsicht oder die Weiterveräußerung sich aber zerschlägt, weil z. B. keine Baugenehmigung erteilt wird oder das Grundstück sich als ungeeignet erweist? Wie lange können die Schuldzinsen für die Finanzierung des Grundstückserwerbs als Betriebsausgaben geltend gemacht werden? Kann eine Teilwertabschreibung vorgenommen werden oder muss das Grundstück ins Anlagevermögen überführt werden? Wird das Grundstück irgendwann zum Liebhaberobjekt, weil es nicht mehr dem Unternehmen dient?
Der BFH hat in seinem Urteil vom 5.4.2017
[1] einen solchen Fall entschieden und eine Abgrenzung zwischen gewerblichem Grundstückshandel und Liebhaberei vorgenommen.
Verluste aus Vermietung und Verpachtung oder nicht abzugsfähige Einstufung als Liebhaberei
Ein Vermessungsingenieur (Kläger) hatte 1992 ein 2.562 qm großes Grundstück für rund 290.000 DM erworben in der Absicht, es mit einem Büro- und Boardinghaus zu bebauen und wieder zu verkaufen. 1993 bekundete eine Firma Interesse am Erwerb der geplanten Immobilie nach Fertigstellung und es wurde ein vorläufiger Kaufvertrag zu einem Gesamtpreis von 1,8 Mio. DM mit einem Interessenten geschlossen, der jedoch ein Jahr später von dem Kauf wieder Abstand nahm. 1995 wurde der Antrag des Klägers auf Erteilung der Baugenehmigung zurückgewiesen. Alle Versuche des Klägers, das Grundstück zu verkaufen oder zu vermieten schlugen fehl. Bis zum Jahr 2003 machte der Kläger die Schuldzinsen als Verluste aus Vermietung und Verpachtung geltend, ab 2004 als Verluste aus gewerblicher Tätigkeit in Gestalt eines gewerblichen Grundstückshandels. Im Jahr 2005 erklärte der Kläger einen Verlust aus gewerblichem Grundstückshandel in Höhe von rund 107.000 EUR, darin enthalten eine Teilwertabschreibung auf das Grundstück in Höhe von über 106.000 EUR. Das Finanzamt erkannte den Verlust nicht an. Der Einspruch blieb erfolglos, das Finanzgericht gab der Klage statt.
Das Urteil des BFH lässt sich in folgenden Leitsätzen zusammenfassen:
- Auch ein gewerblicher Grundstückshandel setzt Gewinnerzielungsabsicht voraus. Die Gewinnerzielungsabsicht kann nachträglich entfallen.
- Obliegt es dem gewerblichen Händler zu bebauender Grundstücke, mit Rücksicht auf eine längere Verlustphase Umstrukturierungsmaßnahmen zu treffen, so hat er geänderte konkrete Nutzungskonzepte zu entwickeln und zu verfolgen.
- Die Hoffnung auf einen Veräußerungsgewinn jenseits einer Haltefrist von 10 Jahren ist regelmäßig privater Natur. Wird der Betrieb weder umstrukturiert noch aufgegeben, kommt es zum Strukturwandel zur Liebhaberei.
Entscheidung: Der Kläger hat im Streitjahr 2005 keinen gewerblichen Grundstückshandel betrieben. Es ist daher kein Verlust aus gewerblichem Grundstückshandel zu berücksichtigen.
Der BFH ließ offen, ob zunächst ein gewerblicher Grundstückshandel begründet wurde, weil in der Folgezeit – jedenfalls noch vor dem Streitjahr – die Gewinnerzielungsabsicht fortgefallen und der Betrieb im Wege des Strukturwandels zum Liebhabereibetrieb geworden sei. Die Gewinnerzielungsabsicht kann wie die Einkünfteerzielungsabsicht bei der Vermietung auch nachträglich wieder wegfallen. Allein der Fortfall der Gewinnerzielungsabsicht in einem bestehenden Betrieb bewirkt keine Betriebsaufgabe, sondern lediglich einen erfolgsneutralen Strukturwandel vom Gewerbebetrieb zur Liebhaberei. Das Grundstück verlor bis zum Streitjahr nicht nur an Wert, sondern ein anderes gewinnbringendes Bebauungs- und Verwertungskonzept erwies sich auch als unmöglich.
Der Senat lässt offen, welche Anlaufzeit beim gewerblichen Grundstückshandel zugebilligt werden muss. Tatsächlich hat der Kläger innerhalb von 22 Jahren nach dem Ankauf des Grundstücks nichts unternommen, was als geeignete Grundstücksentwicklungsmaßnahme verstanden werden könnte. Zum Ende der Anlaufzeit hätte er aber andere Vorstellungen entwickeln müssen, wie er seinen Grundstückshandel doch noch zum wirtschaftlichen Erfolg führen könnte. Daran fehlt es.
Wann Betriebsaufgabe zu empfehlen ist
Es kann durchaus vorkommen, dass ein Grundstückshändler gegenüber den gesunkenen Marktpreisen für Grundstücke machtlos ist. Es kann auch nicht ausgeschlossen werden, dass mit dem Verkauf des Grundstücks kein Gewinn mehr zu erzielen ist. In einem solchen Fall kann nur die Betriebsaufgabe den Strukturwandel zur Liebhaberei vermeiden. Das bedeutet, dass der Kläger, selbst wenn er zu Beginn einen gewerblichen Grundstückshandel unterhält und das Grundstück als Umlaufvermögen bilanziert hat, das Grundstück rechtzeitig entweder durch Entnahme in sein Privatvermögen hätte überführen oder ggf. auch mit Verlust hätte verkaufen müssen, um steuerlich nicht in die Liebhaberei zu geraten.
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