Grundstück im Privatvermögen / 2.2 Anschaffungskosten

Anschaffungskosten für der Einkunftserzielung dienende Grundstücke sind nur im Rahmen der AfA verteilt auf die Nutzungsdauer des Gebäudes als Werbungskosten abzugsfähig. Bei der Anschaffung eines bebauten Grundstücks ist der Kaufpreis nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden und auf das Gebäude aufzuteilen.^[1] Dabei ist eine von den Vertragsparteien vorgenommene Aufteilung des Kaufpreises auf einzelne Wirtschaftsgüter grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen, wenn die Voraussetzungen für die Annahme einer Scheinvereinbarung oder eines Gestaltungsmissbrauchs nicht gegeben sind. Die auf den Grund und Boden entfallenden Anschaffungskosten sind nicht abziehbar.

Zu den Anschaffungskosten gehören der Anschaffungspreis, die Anschaffungsnebenkosten und die nachträglichen Anschaffungskosten. Für die Höhe der Anschaffungskosten kommt es nicht darauf an, ob der Kaufpreis überhöht oder günstig ist. Zum Veräußerungsentgelt und zu den Anschaffungskosten gehören auch die Übernahme von Verbindlichkeiten und die Zusage einer Abstandszahlung.^[2]

Anschaffungsnebenkosten können auch bereits vor dem Anschaffungszeitpunkt anfallen. Hierunter fallen z. B. die beim Erwerb eines Grundstücks entstehenden Notarkosten für den Abschluss des Kaufvertrags, Gebühren für die Eintragung der Auflassungsvormerkung oder bereits die mit Abschluss des Kaufvertrags anfallenden Steuern und öffentlichen Abgaben, z. B. Grunderwerbsteuer, Anlieger- und Erschließungsbeiträge, Notarkosten, Gerichtskosten im Grundstücksbereich.

Erstmalige Erschließungsbeiträge werden in aller Regel den nachträglichen Anschaffungskosten des Grund und Bodens zugerechnet; Ergänzungsbeiträge – soweit hierdurch das Grundstück nicht in seinem Wesen und seiner Substanz verändert wird – stellen sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand dar.^[3]Besonderheiten gelten bei privaten Erschließungsmaßnahmen^[4] sowie bei vom Erbbauberechtigten übernommenen Erschließungskosten^[5].Zuschüsse aus öffentlichen oder privaten Mitteln können zu einer Minderung der abschreibungsfähigen Anschaffungskosten führen.

[1] BFH, Beschluss v. 15.11.2016, IX B 98/16, BFH/NV 2017 S. 292.

[2] BFH, Beschluss v. 5.7.1990, GrS 4 – 6/89, BStBl 1990 II S. 847; BFH, Urteil v. 7.7.2005, IX R 77/03, BFH/NV 2006 S. 31; BFH, Urteil v. 29.3.2007, IX R 21/05, BFH/NV 2007 S. 2077.

[3] BFH, Urteil v. 2.5.1990, VIII R 198/85, BStBl 1991 II S. 448.

[4] BFH, Urteil v. 19.10.1999, IX R 34/96, BStBl 2000 II S. 257.

[5] S. hierzu BMF, Schreiben v. 16.12.1991, IV B 3 – S 2253 – 67/91, BStBl 1991 I S. 1011.