Grundsteuer-Reform / Zukünftige Berechnung der Grundsteuer

Die Grundsteuer wird auch zukünftig in 3 Schritten berechnet werden: Wert x Steuermesszahl x Hebesatz.

  1. Schritt: Berechnung des Grundbesitzwerte - wesentliche Faktoren sind der jeweilige Wert des Bodens (Bodenrichtwert) und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete, die u .a. von der sog. Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde abhängt (je höher die Mietniveaustufe, desto höher ist tendenziell die Miete in einer Gemeinde). Weitere Faktoren sind die Grundstücksfläche, Immobilienart und das Alter des Gebäudes. Die Einordnung der Gemeinden in Mietniveaustufen wird vom BMF auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamtes über die Durchschnittsmieten in allen 16 Bundesländern erfolgen. In 15 von 16 Bundsländern sind die Einzelfaktoren über das sog. System "BORIS" bereits einsehbar
  2. Schritt: Ausgleich der Wertsteigerungen, die im Vergleich von den aktuellen zu den seit 1935 bzw. 1964 nicht mehr aktualisierten Werten entstanden sind. Dazu wird die Steuermesszahl von 0,35 % auf 0,034 % gesenkt. Außerdem soll der soziale Wohnungsbau sowie kommunales und genossenschaftliches Wohnen weiter, auch über die Grundsteuer, gefördert werden. Deshalb wird für Gesellschaften, die günstiges Wohnen möglich machen, einen zusätzlichen Abschlag bei der Steuermesszahl um 25 % vorgesehen, der sich steuermindernd auswirkt.
  3. Schritt: Anpassen der Hebesätze durch die Kommunen: Sollte sich in einzelnen Kommunen das Grundsteueraufkommen wegen der Neubewertung dennoch verändern, besteht für sie die Möglichkeit, ihre Hebesätze anzupassen und so dafür zu sorgen, dass sie insgesamt nicht mehr Grundsteuer einnimmt als vor der Reform.

Im Folgenden wird gezeigt, wie sich der Wert einer (flächenmäßig identischen) Immobile auf die zu zahlende Grundsteuer auswirkt: Wertvollere Immobilien gehen mit höheren Grundsteuerzahlungen einher. Unterstellt ist dabei, dass die Kommune ihren Hebesatz so anpasst, dass sich ihr Grundsteueraufkommen im Zuge der Reform nicht verändert.

 
  Einfamilienhaus, 120 qm.,
Neustadt Zentrum,
Bodenrichtwert: 400 EUR
Einfamilienhaus, 120 qm.,
Neustadt Randlage,
Bodenrichtwert: 200 EUR
Bewertung Grundvermögen (Fläche, statistische Nettokaltmiete, Bodenrichtwert) 310.100 EUR 217.200 EUR
Steuermesszahl (drastisch reduziert, zusätzlich reduziert für sozialen Wohnraum) x 0,034 % x 0,034 %
Hebesatz Kommunen (bestimmte Kommunen, Ausgleich von Mehr-/Mindereinnahmen) x 421 % x 421 %
= 443,87 EUR/Jahr 310,90 EUR/Jahr
Das BMF unterstellt bei den Berechnungen ein Einfamilienhaus in einer Gemeinde in Hessen, Baujahr 1960, Wohnfläche 120 qm, Grundstücksfläche 1.000 qm, bisheriger Hebesatz der Gemeinde 480 %, Mietniveaustufe der Gemeinde 4. Die Gemeinde hat ihren Hebesatz von 480 % auf 421 % gesenkt, um ihre Einnahmen konstant zu halten.

Das BMF zeigt auch, wie sich die Grundsteuerzahlungen für verschiedene Arten von Immobilien in Dresden verändern könnten:

 
  Dresden Großwohnimmobilie: Genossenschaft, 2.800 qm Wohnfläche Dresden Ost: Etagenwohnung,
76 qm Wohnfläche
Dresden West: Einfamilienhaus,
106 qm Wohnfläche
Status Quo: Grundsteuerschuld pro Jahr 5.958 EUR 216 EUR 255 EUR
Nach Reform: ohne Anpassung Hebesatz (635 %) 4.452 EUR (-25 %) 269 EUR (+25 %) 425 EUR (+67 %)
Nach Reform: mit Anpassung Hebesatz (490 %) 3.435 EUR (-42 %) 207 EUR (-4 %) 328 (+29 %)

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